住房是消费品还是投资品？ 针对这个问题，经济学家已经给出了住房既是消费品又是投资品的结论。
住房作为消费品，可以满足居民和家庭的生活需要，作为投资品，可以实现家庭财产的保值增值。
说到统计，很难区分谁买房是消费，谁买房是投资。 虽然不能直接统计，但总有辅助的解决办法，比如“入住率”。
什么是“空置率”？ 空置率是指购房者购买但不居住或出租的房屋比例。
空置率较高的地区居民较少，这意味着很多人在这里买了房子，但他们并不居住或出租。 主要原因是为了投资增值。 如果空置率过高，就会形成大家所说的“鬼城”。
中国有哪些鬼城？ 天津和北京交界的京津新城，鄂尔多斯的康巴什新区，郑州的郑东新区等等，它们的特点都是新城新区天津滨海新区房价涨还是跌，其实都在郊区。
京津新城空置别墅区（图片来自网络）
中国工程院院士郭仁中在2016年发表看法：“全国新城新区规划人口34亿，严重失控。”
只听院士们的话。 地方政府将继续落实规划，以政绩招商引资。 连同规划一起的，还有供这些人居住的房屋。具体的房屋数量无法统计，但估计是个天文数字。
2016年中国人口不足14亿。
问题来了，那么多建在郊区的房子能卖吗？
这个问题一度难倒中央，因此中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年经济工作的五项主要任务之一。
问题就是问题，只要你愿意天津滨海新区房价涨还是跌，总有办法解决的。 卖房子，首先要让住户有购买能力，其次要让住户有购买欲望。
于是，棚改、降息、减首付等举措同时推出。 放水之下，通胀一直在稳步上升，房价进一步上涨。 没钱的居民手里拿着钱，有钱的居民怕钱贬值。 就算郊区的房子根本不需要，他们也陆续买了几套房子。
截至今日，去库存基本完成。 即使是鬼城性质严重的鄂尔多斯和天津，根据政府的相关报告，也基本在七八十年代建成。
而这些卖的郊区房，里面真的有人住吗？ 以京津新城为例，开车到天津和北京市区需要两个小时。 流量特别尴尬，没有行业帮忙。
那里的别墅区，除了四处游荡的中老年保安，就只有野狗野草，人烟稀少。 为什么在这里买，不是为了投资。
经济学有一个基本定理，人是自私的。 就像炒股追涨杀跌一样，房价稳定的时候没人买房，房价涨了就抢着买。 同理，当房价稳定时，没有人卖房。 当房价下跌时，将多余的房子卖掉，避免损失。
房价腰斩后被大量抛售的燕郊楼市
前面说过，居民手里的房子既可以用来住，也可以用来投资，但也有主要是用来住或投资的房子。 一般来说，市区的房子一般更多是为了自住，而郊区的房子一般更多的是投资性质。 （已有学者论证）
因此，一旦房价下跌，部分居民（或商家）必然会出售多余的住房。 因此，大量的待售房源一般以郊区为主。
哪里有卖，哪里就有买。 当郊区和市区的房源大量放出时，接手者难免也会考虑接手房产的意义到底是自住还是投资。 不过随着房价下跌，恐怕没有多少人会考虑投资了。
2017年和2018年，房价只是略有波动。 北京的燕郊、厦门的道外、杭州的余杭，一个个楼盘跳水似的，房价一个比一个涨。 这些地方基本上都是郊区。 市区房价基本稳如泰山。
2014年去天津的时候，被当地的出租车司机劝说，“小伙子，滨海新区新区的房子值得买！值得在那里投资。” 还有上个月，天津的老同学来找我聚会。 他告诉我，“我的房子倒得太厉害了。” 他家在滨海新区新区大港。
不知道老人最后有没有买房。 如果是这样，祝他好运。
除了空置率，从租售比也能看出郊区房的泡沫性。
以广州增城新塘为例，260万元即可在汇东国际花园购买一套三居室，月租2500元。 如果靠租金收回成本，恭喜你，86年后就能收回成本。
在广州市中心海珠区，260万的纵横国际公寓（住宅物业）月租4500元，48年可还清。
汇东国际和纵横国际公寓比较
虽然两处楼盘的租售比远高于国际租售比区间，但两者之间的泡沫程度一目了然。
未来房价涨不涨是个问题，一旦房价下跌，郊区房和市区房哪个跌得更快，也是个问题。
市区房屋租金回报率高，交通便利，入住率高，周边企业多。 有大量以住房为基础的消费需求。 即使房价下跌，仍有大量刚需购房。 而且，由于价格高昂，已经吓跑了很多人。 投资者。
而郊区物业，租金回报率低，交通不便，入住率低，周边商家少，投资者多。 如果房价下跌，投资风退去，就没有人会入手了。
如果房价上涨，你可以在任何地方购买。 房价跌了，郊区的房价跌了，你可能哭不出来。
巴菲特早就说过，直到潮水退去，你才知道谁在裸泳。
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