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前段时间，我发了一篇《炒房三代，终于凉了》，引起了读者的热议。
有读者留言：“子木先生最近的文章和之前的看法完全不一样，为什么会成为空军大佬？”
看到这条消息，我惊呆了，顿时有些愧疚。
写了楼市这么久，简直被读者当成空军/多军，说明这么多字根本没写清楚，研究成果也只是肤浅。其实推这篇文章的思路很简单：
求财心理是可以理解的，但千万不要“跑路”透支杠杆炒房。
因为我见过太多的极端案例，楼盘倒卖、资金链断裂、失信封锁、妻妾分居……豪门开发商承受不了楼市的循环，更别说普通人？
在我接触过的所有购房者中，很明显大多数无家可归者都是空军，因为他们希望房价能降下来，这样他们就能买得起房子。自然，拥有房屋的人拥有许多军队。希望房价再涨，房子能卖个好价钱，然后换大一点的。还有人天天在网上武装自己，唱空话天津滨海新区房价涨还是跌，偷偷问我：今年年底能买房吗？
你看，从空到多，这只是一个房子的问题。说白了，大部分人都是从自己的根本利益出发，本能地过滤掉自己不想看到的真相。
我认为这个世界上没有空军和许多军队。任何绝对的东西都是砧板上的韭菜。为什么？
我会告诉你两个故事。
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我认识的一位老空军老兵是2008年牛剑的忠实信徒，他认为中国人口老龄化，经济即将迎来“L”拐点，房价已经超过房贷贷款比率，这是非常危险的。
老张为了表明自己的决心，卖掉了自己在北京的婚房，坚持租房不买房，把赚到的钱都投到了股市。几年后，谁都知道，在股市交了一辈子的学费后，离家的距离越来越远了。
然而，这位老先生在败北后，丝毫没有反省，继续发扬看跌精神，将信念转嫁给了马云。因为马云曾经说过，“8年后，房子就像大葱”。
我告诉他，任何说话的人都取决于他的背景。香港百家路马云豪宅15亿元，苏州金鸡湖畔豪宅10亿元，上海内环中式豪宅848平方米，其他地方楼盘更是不可数。你和他比吗？
“8年后，房子就像大葱一样”的前提是什么？是城市。
也就是说，如果北京的房子像8年后的大葱，你现在可以躺在床上休息了。
当然，我之前为他做过功课。比如2015年前夕，楼市处于低迷期，房价开始触底反弹，第一波刺激政策开始出台。我让他赶紧买房。但是老张给我的回答是，钱不够买。
去借吧。在职场干了这么多年，借180万不是很容易吗？他说等一下，房价再跌怎么办？然后房价翻了两番天津滨海新区房价涨还是跌，即使借钱也买不到。
请注意，买不起房子从来不是看你有多少钱，而是房价会不会继续上涨！市场来了，可以买大房子买大房子，可以买小房子也可以买小房子。如果你没有钱买房子，你可以借。没有人会等你。
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老张绝对是熊，老李绝对是牛。
我在东升考察的时候认识了老李。早期，他家有矿，后来有了房子。他的信念是任大宝的“房价永远上涨”。
任大炮的理论贯穿整句话：“城市化红利+经济发展带来独居需求”。城镇化很简单，就是目前全国常住人口城镇化率为59.58%，比发达国家水平还低20个百分点。这意味着未来将有约5亿农民进城买房。
而经济发展带来的独居需求是老百姓的生活逐渐好起来。以前是一家人住在一起，但现在，为了舒适，一个人需要住在套房里。
这两个利好因素看似没有问题，但实际上有一个很大的制约因素——农民工能否在城市买得起房？进城后靠什么谋生？
事实证明，农民工的平均收入与房价的增长速度相差甚远。如果不是上一轮大棚改造的帮助，PSL释放了大量资金，让农民勉强上了城里的“汽车”，城镇化率仍处于往年水平。但棚改副作用太大，千万不能通用。 2016年这种规模的棚改可谓是一首“绝唱”。
第二点更重要。农民工进城后，工资被房贷覆盖后，还能维持正常生活吗？据我所知，除了家里有6个钱包外，大学生一般很难正常毕业。
因此，在房价高企的今天，城镇化建设是城镇人口流动的城镇化，而不是简单的农民工进城的城镇化。相信你能看懂这句话。
但是老李不明白。
他认为，所有城市都会从城市化中获得巨大的红利。鄂尔多斯康巴什新区建成后，老李带着亲戚的征地补贴一头扎进了楼市，在不限购的那一年一口气吞下了。接下来的 50 个属性。像老李这样的投机者还有很多。 2010年鄂尔多斯房价高达1.3万/平方米。
但是，鄂尔多斯的实际当地人口与其他城市相比太少了。外来人口不习惯这里的生活环境和气候。建设文明城市，大部分餐馆不准营业，所有的摊贩和小贩都被赶走。高房价、高租金、高消费。鄂尔多斯的主要商人是外国人。每个人都没有钱赚钱，只剩下当地人玩高利贷。
最后，鄂尔多斯的房价从1.3万/平方米下降到5000/平方米，未完工的楼房数不胜数。最重要的是，即使达到这个水平，也没有人会买房子。鄂尔多斯有200万人口，康巴什新区有15万人口，尤其是新区，基本有3套房。你要买什么？
老李此时做出了一个极其“豪迈”的举动，“卖生意保家”。家业转让，钱全部归还给亲戚，大部分财产由自己保管。因为心中的火还没有熄灭，他坚信，看多了，房价终有一天会在涅槃诞生。
它仍然是一个无人居住的鬼城，摄于2019年8月
确实是时候到了。 2016年，康巴什新区在棚改带动下，房价开始回升。中心区大部分楼盘已经涨到10000/㎡的水平，和2010年房价最高的时候差不多。那段时间，老李给我打来电话，高兴地说，之后十年修缮，房价终于回升，感觉我们迎来了人生的高光时刻。
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