文/子木
“劝人买房不是傻就是坏。”买房时看重什么？看看人口和房价的关系？人口和房价的分析告诉我们什么是城市房价的支撑。
最近在网上，经常看到这样的言论。对吗？
对了，先说一些数据吧。
1、2021年中国城镇住房比例为1.09，一二三线城市为0.97、1.08 和 1.12.
2、2021年出生人口1062万，创1949年以来新低，总和生育率降至1.15，远低于发达国家水平。
3、2022年2月，全国商品房待售面积达到5.7亿平方米，创六年来新高。
4、东北鹤岗化在全国蔓延，多地出现百元/平方米房价。
……
有了这样的数据，我可以找到一个大包，并现实地证明它：
楼市确实在萎缩，早就从金色变成青铜，甚至是黑铁，这是不可逆转的趋势，不要抱任何幻想。
如果你觉得不错，那么这篇文章就到这里了。
～
但是这个时候，你突然觉得不对劲了，那么恭喜你，下面的文字或许对你有帮助。
我们来看另一组数据。
3月2018天津生态城房价是涨还是跌，二手房在北京的交易量达到15771套，环比增长90.93%，尤其是3月29日，二手房@的数量> 在线签名达到1285套，创下近一年半以来的单日新高。
中关村、望京、潮清等板块，二手房卖得好，房价开始上涨。
现在看来，去年年底，我说服了北京买家上车。看来我不傻也不坏，倒是买了底，省了不少钱。
北京≠鹤岗。
这是一个连街上玩尿的小宝宝都懂的道理，可惜有些人不懂，也许不是不懂，只是屁股决定了头.
中国有太多的城市，每一个都是独立的个体。有的城市“城市化”，有的“河岗化”。两者的比例是2:8。
也就是说，说服人们在80%的城市买房是在欺骗别人，而20%的城市仍然是未来抗通胀的好投资产品。
而人口是所有城市之间竞争的重量。
这几天，全国各地都公布了人口数据。我们必须深入讨论这个问题，然后才能在下一次购房决策中做出首选。
1
我们先来看看省市两级的人口流动情况。
从图中可以看出，全国大部分省市人口自然增长率（自然人口增长率=出生人口-死亡人口）为负数。
我们过去一直在谈论人口红利，它已经完全成为历史。
生孩子最多的三个省份是广东、河南和山东。去年出生人口分别为118.310,000、79.30,000、75.040,000人，而10年前，这些数值是109. 44万、121万和110万。
只有广东老大哥还在坚持，河南和山东的光环已经褪去。
隔壁老王的女儿说生二胎太贵，养不起。老李的儿子说，疫情让生意难做，怕生不出最好的生活。
生孩子已经成为一种奢侈消费。
从这个角度来看，一个城市未来的人口增长不再是人口出生，而是人口流入，即A市的人去B市。
从图中可以看出，全国各省市近半数人口出现净流出。最糟糕的是河南省，去年人口外流高达64.33万人。
河南省是民族振兴发展建设的第一贡献者，但产业的落后也导致当地劳动力大量流失。
一搜河南企业，全是、双汇、三全、威龙、 You、十三香、联华味精……这些公司无法提供高薪工作，人才难留。
由于河南人口基数大，高考也变得异常艰难。这几年，凡是有一点本事的人2018天津生态城房价是涨还是跌，基本都会选择让自己的孩子出去。
倒数第二个地方是黑龙江，与河南性质相似。地方产业转型艰难，年轻人流失严重。过去，我们也提到了振兴东北。后来声音越来越小，衰退已成定局。
北京也属于净流出阵营。很多人认为北京楼市不好。实际上没有。
北京近年来一直在实施“非首都功能”，关闭了大量批发市场和工厂。同时，部分国企、央企转入雄安。
这种人口流失是政策规定的，不是自然的。
每天都有大量年轻人踏上这片热土，也有无数中年人舍不得离开。能留下来的，基本上都是适者生存的强者。无论是家庭资源还是工作能力，都是扑克桌上的筹码。
但是，“非首都功能救济”将继续对周边卫星城市造成不利影响楼市，必须注意。
最强阵营中，江浙地区天时地利人和。毋庸置疑，湖北排名全国第二，人口净流入59.83万，令人惊讶。
湖北本身对全国人口本身没有吸引力。发生了什么？
这也需要从城市的人口名单中找到答案。
2
今年的人口净流入名单也是历史性的一页。
二手房1@>
武汉以120.12万人领跑全国，是成都和杭州的5倍，超过前十的总和。
而1364.89万人的成绩再次让武汉反超郑州，居中部地区第一。
前段时间我去武汉出差。一位老人告诉我，疫情过后，武汉仿佛醒了过来，有了英雄的气息。
他说，没有经历过武汉疫情的人，根本不知道当时的武汉有多艰难。
两个多月来，这座城市被封城，每个人都生活在对未知的恐惧中。在没有任何管理经验的情况下，他们一步步踩坑，一步步顶着压力前行。
武汉人不虚伪，没有怨言。
疫情过后，武汉光电信息、汽车产业、大健康三大产业强势复苏，经济开始运行。
2021年武汉第二产业增加值达到6208.34亿元，增速1二手房5@>1%，第三产业增加值达到1106 4.21亿元，增速高达1二手房5@>3%，懂经济运行，会支持人口数据。
而一个明显的现象是，这两年，身边湖北的年轻人都会选择武汉作为他们的最终归宿。
一方面，当你老了，不能留在前线时，你只能选择离家最近的一些最好的城市。另一方面，武汉的房价相对现实，也增加了人们的回归意愿。
其实武汉最大的优势在于高校。数以百万计的大学生是天然的优质人力资源。只要吸引投资并留住，城市的潜力就会被充分激发。
成都和杭州属于老式人口虹吸城市。成都目前的主要问题是产业不够强，城市宣传做得好，但是当地年轻人知道工资不高，还需要时间去解决。
杭州是江浙第二大城市，产业创新，经济发达，但问题是房价太高。
这几年为了赶上亚运会，开工建设，疯狂卖地建城，地价拉动房价。滨江、上城、西湖的房屋已达到每平方米4、50,000套。当地各种价格已经涨到二手房5@>5万/平方米左右。
高房价限制了人口流入。此外，杭州的大型工厂因疫情不堪重负下岗，导致整体购买力下降，止赎数量已达全国第一。
GDP和武汉一样，房价却是武汉的两倍，房地产泡沫会逐渐暴露，这也解释了为什么近两年很多江浙年轻人选择宁波而不是杭州。
3
让我们关注列表的底部。
天津净流出13.6万人，石家庄净流出3.68万人，唐山净流出二手房5@>1万人……
前面说了，东北化的第一站一定是河北。
自节能减排、碳中和战略以来，河北赖以生存的产业体系开始衰退，经济发展举步维艰。
河北也努力鼓励高新技术产业的发展。然而，高科技需要人才，而所有的人才都被北京吸走了。
北京不同于上海、广州和深圳。主要产业结构为第三产业、高新技术和金融。这些产业很难带动周边城市的发展。
深圳也有华为，可以带动东莞，广州有小鹏汽车，带动肇庆工厂。
北京的虹吸力，连天津都搞不定。
新中国成立初期，天津一直仅次于上海。 1949年以6.84亿元位居全国第二。亿元人民币排名全国第三。
去年，天津跌出全国前十，经济不温不火。年轻人纷纷涌入北京，因为不能再呆下去，他们选择返回天津。
经济带动人口，人口反映房价走势。
天津房价 在经历了几年的低迷之后，今年开始触底反弹。结果，我们又遇到了疫情。除了学区房能抗跌保值外，其他楼盘的价值都被多年积累的存量所淹没。
石家庄更何况，前有京津，后有雄安，已成为全国最没有存在感的省会城市。
这几年天津持续走下坡路，之前大力宣传的正定新区给当地炒房者上了一课。
目前看来，京津冀一体化似乎只剩下了。
4
只有把握人口流动趋势，才能懂楼盘密码。
以前我们觉得“东北化”这个概念还很遥远，但现在我们发现它传播得很快。
疫情正在催化城市格局，进行生态反应。
在一些基本面较差的城市，受一波疫情影响，经济难以复苏。此时，人们只能迁移到其他城市，以寻求更好的赚钱机会。
任何增加或减少都会在城市之间造成差距。
对于购房者来说，他们必须深刻了解自己在哪里，经济是繁荣还是衰退，人口是流入还是流出。
“人口长期观”不再适用，“人口短期观”才是硬道理。
当你所在的城市逐渐转向东北时，这个时候就要禁止投资买房了，甚至可以大胆的租房子。
把钱花在更有价值的地方。
结束
tag标签：
