不讨论房价是涨还是跌，只讨论主张房价永远上涨的逻辑谬误。
有人说：中国有浓厚的婆婆文化。如果你没有房子，你就不会娶你的女儿。如果你只需要买房子，房子肯定会一直涨。
我：现在房价的涨跌与婆婆文化和刚需无关。让我一步一步分解。文章精华
文字内容你一定听过一句话：房子兼具住宅和投机属性。
只需要：大人安家，孩子教育，家庭安家
金融：炒房致富，一边收房租，一边涨房价
这所房子似乎是一半住宅，一半投机。然而，事实并非如此。
房子的“金融/投机属性”远超“使用/住宅属性”
为什么这么说？
“使用/居住属性”的价值=原材料（人造钢筋混凝土）+区位资源（教育、医疗和商业）。过去 10 年房价上涨了 5-10 倍，这些根本性的改善是否合理？有多少楼盘，周边冷清，靠炒作的“发展规划预期”飙升？楼已经完工了，周围还是一片荒凉。
短期的暴涨只能用金融属性的价值来解释。什么是“金融/投机属性”？站在股市的角度思考，一切都清楚了
房子的租金收益率一般在1%-2%，换算成PE=50-100倍的市盈率，相当于一只成长股。例如宁德时代（深圳：），PE = 144 倍。 （腾讯PE也是20倍）如果一个价值投资者说现在的股价很合理，那显然是可笑的。近两年，其他产品没有大的突破（基本面没有改变）。依托“新能源增长预期”，股价从71元涨至505元。
你问：既然增长预测这么强，那么最近营业收入有增加吗？媒体评价，最新的中期财报数据“正常”深圳和天津房价走势的背后逻辑，潜台词是“未来美好，影子不看”。
这一切都像房子吗？
房价走势就像金融产品，而不是刚需。
楼市：2015-16年总体上涨，上涨较快。 2017-19年横盘整理，部分城市下跌。 20-21年部分城市大幅上涨，其他城市保持不变
股市：2015年牛市普遍上涨，几个月上涨，2018年熊市下跌，20-21年结构性牛市，大盘涨幅不大，部分个股暴涨
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你什么时候见过超市酱油涨价这么坎坷？
既然认同“金融/投机属性”主导房价，请不要再用分析“生活必需品”的逻辑来分析“投资产品”
主流支持房价上涨的逻辑可以分为日用品逻辑和投资品逻辑。
生活必需品的逻辑（国家和人民的刚需）投资产品的逻辑（金融投机：流动性和政策方面）
1、一线城市优质资源，全国人民争相抢购一线城市
2、政府靠卖地赚钱。房价一跌，卖地难，收入少，房价就不能再跌了。3、中国独特的户籍教育制度，有房子，只有大人可以安家，小孩可以去上学，房子对家庭来说很重要4、婆婆文化，没有房子就不能娶女儿，年轻人要买房5、城市化进程不断推进，农民不断涌入城市，就是买房
1、 政府印钱放水，流动性泛滥，引发大通胀。历史数据显示，M2（广义货币供应量）增速回升，房价在半年后大幅上涨。通货膨胀，现金一文不值，房子保值升值
2、政府出台限购、限贷、抽奖等政策，目的是压制房价上涨趋势，一旦政策出台，房价肯定会上涨
如上一节所述，过去的 10 年房价走势 是坎坷的深圳和天津房价走势的背后逻辑，与股市非常相似。如果分析趋势背后的原因，自然要关注这段时间发生了哪些变化？
生活用品逻辑的5个概念，这10年有什么变化吗？
一线城市的资源越来越宝贵。
政府对土地财政的依赖也越来越大，卖地比地方税收赚的钱更多。
户籍资源与房屋的绑定也越来越强，租售还是不同的权利。
婆婆对女婿的经济实力要求更高。
城市化的步伐没有停止。
生活用品的逻辑无法解释房价上涨的趋势
如果按照生活必需品推动房价的逻辑，每年的增长应该是从左到右的斜线，上楼梯，类似于国家GDP的增长。显然，这与真正的房价走势 有很大的不同。当我们讨论未来房价的涨跌时，讨论生活用品的逻辑有什么意义？
日用品逻辑不能支撑房价下跌：只需要支撑市场？完全不可靠
1）购买力有限：有什么生活用品需要破产购买？现在买房子需要清空6个口袋。价格明显偏离基本面。 20年前收入低，现在贷款买房难吗？
2）人的本性是涨不跌：一旦下跌成为趋势或横盘下跌，很多人就会开始观望等待底部。
和今年春节前一样，贵州茅台的股价达到了2600。有声音希望他分股，这样一手的入场费能更低，韭菜也能买到。他最近一直在 1500 左右徘徊，回到一年前的水平。所谓刚需，见不到影子，也没有人提过传家宝的事情。
真正推动房价涨跌的逻辑，以及投资产品（流动性和政策）的逻辑，一直在变化
流动性：历史数据显示，M2（广义货币供应量）的变化会导致房价的变化大约半年。一旦M2增速上升，半年后房价也会上涨。
房价增长与 M2 增长率：2009 年和 2015 年用红框表示
政策：每年分批出台各种限制性政策，包括金融手段（限制贷款、提高房贷利率、以创纪录价格限制贷款额度）、行政手段（购买资格、彩票）和营销手段（ price limit) , 二手房 价格倒置）。
结论：关注关键信息，屏蔽无效噪声
以上是我对房价涨跌逻辑的思考，仅供参考，欢迎交流讨论。
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