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房价高企的根本原因是货币现象，不能单用经济和人口来解释。
9月5日，著名财经评论员、被誉为“金融女侠”的叶坦在深圳出席商业论坛并发表主题演讲。她指出，房价高企的根本原因是货币现象，不能单用经济和人口来解释。
同时，她预测，只要经济不好，货币就会继续发行。未来5-10年，实际利率将保持在零甚至负利率。人民币变成“日元”的可能性很大，北京、上海、深圳房价7年翻倍将是大概率事件。只有经济转型成功，政府才有信心开征房产税，真正打压房地产。
在当前的经济背景下，中国最敏感的基金在做两件事：1、在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市的土地资产、保险资产；2、 国际资产配置，买遍全球资产。
▌叶谈讲话实录（略）：
这一年，深圳继续涨这么多，涨到了超过香港房子的地步。我也不明白。为什么现在房地产这么高？让我从一个角度给你解释一下。
90年代初，我刚来上海读书。那时，上海有商品房。1993年左右，我记得最早的时候是1500元一平方米。那个时候，我们觉得读书就是去农村读书，最早的复旦不属于城市。区，属于上海市宝山县。
我们认为是在农村，附近有鸭子和田地，现在那个地方的均价已经达到了7万元左右。当时我们觉得1500元/平方米太贵了，根本买不起。现在买不起。
为什么房价这么高？我认为只有两个原因。过去，房价上涨。二战后直到 1970 年代，日本和美国的房价都在上涨。会有一个长期的上涨周期，这意味着你想什么时候买就什么时候买，只要你在高峰时卖出是对的。
但是现在，说实话，你觉得中国经济好不好？我去了珠三角，去了长三角，现在东部沿海地区的实体经济基本都是活雷锋。
2008年以前，传统产业是两位数增长，现在是负两位数增长。从经济的角度来看，你说不通，从人口的角度来看，这也说不通。
我们知道中国人最喜欢生孩子，但在2015年和2016年，人口基本进入了一个拐点。上海的未婚人口挺多的，老人也这么多，但上海的房价却疯了。楼盘，上海副中心，写字楼，因为限购，不能离婚，当时那个写字楼的报价是4.5万/平方米，第二一期将在三个月后开盘，6万/平方米。
两个月后，三期开盘，每平方米成本7、80,000。而且最重要的是不要上去。如果它只是上涨，我不需要购买它。关键问题是买不到。说实话，后来我找到了开发商，但我根本买不到。如果你想信任关系，在中国，你认为购买第二件商品时需要信任关系吗？
不，中国什么都是产能过剩，房地产是产能过剩，但在有些地方是信任问题，这是很奇怪的事情。
因此，按人口来看当前的房地产市场，并没有多大意义。我们只能从一个地方来看，就是经济不景气，钱多。
1998年M2余额（广义货币）为10.45万亿，2014年上半年为120.96万亿，增长12倍。如果把时间拉长，1990年中国的广义货币是多少？
1.39 万亿，广义货币从 1990 年到 1998 年增长了 10 倍，而从 1990 年到 2014 年，我们的货币在几乎 八、 九年中增长了 10 倍。
从1990年到2015年，2015年广义货币约为150万亿。我后来计算了一下。25年来，中国的广义货币增长了100倍。我会更准确一点，除了一件事，99.@ >39 次。
刚刚听说目前深圳的均价在6万左右。假设它是 60,000。如果我们回到过去，25年前应该是多少？1990年深圳的房价是多少？
我的算法很简单，就是除以100，因为我已经把所有的货币金额都去掉了，我就除以100，那么深圳1990年的房价应该是600元/平方米。
每个投资的人都觉得自己很好，因为你投资什么都能赚钱，而房地产是最赚钱的。投资房地产，房地产赚钱；
投资红木，红木赚钱；投资玉石，赚钱玉石，你现在可以去云南看看，你能看到我一点，不低于一百万，有人说一百万只能买一个马桶，有什么奇怪的，你不能用一百万美元买一块石头。
如果在这 25 年里，你的财富增长率不高于 100 倍，其实你只是和货币看齐了。
我常说：别以为你是牛。当你是一头牛的时候，照照镜子，背诵一句“台风来了，猪会飞”。
也就是说，我们投资赚钱，不是因为我们有多好，而是因为杨妈妈有多好。那么我们对未来的投资有什么看法呢？
我们看的是货币政策。如果经济不好，经济正在转型，很多人说，未来中国经济转型一定会成功。是的，经济转型一定会成功。只要我们活得够久，我们一定会看到这一天。
但凯恩斯说“从长远来看，每个人都会死”，“每个人都会死”是常识，其实从投资的角度来看，从长远来看，所有的投资都有时间限制，没有时间限制的投资是玩流氓。
下一步是什么？国外的经济杂志有一个很简单的经济指数，叫做“巨无霸指数”。我根据每个国家/地区销售的巨无霸的价格来计算每个国家的实际汇率价格。比如美国的巨无霸汉堡卖1元，中国卖8元，那么从实物的角度来看，人民币兑美元，不管怎么计算，从巨无霸的角度来看，都是1 到 8。
现在深圳的兰州牛肉拉面多少钱一碗？有人说深圳30元很贵。难怪深圳房价高，而且很有钱。
我在全国各个城市调查过，一碗兰州牛肉拉面的中位价在12-15元左右。如果你蹲在路边不带凳子吃，大概7、8块钱，你不知道你吃什么肉，猫肉，老鼠肉都可以，反正珠江Delta吃起来很有想象力，他告诉你是牛肉拉面。
进房间吃饭的话，基本是10元、12元、15元，在小店里，坐在塑料凳子上。如果你个子很高，点了两个小菜叶檀天津房价走势2020预测，我估计上海的价格在20-25元之间。
中国最贵的地方不是CBD。CBD出售所有LV。全球价格是一样的。深圳同价，上海同价。除非是免税店，否则这东西是无法比拟的。
同一碗牛肉面，哪里最贵？中国最黑暗的地方是机场。机场的价格是最高的。机场一碗面基本48元。通常，后面会有一个“8”。最贵的好像是在西北西宁边上破旧的机场，但是很黑。我当时拍了一张，看到的最贵的价格是98元。
1988年兰州大学生吃一碗面条多少钱？当时是3美分，最贵的是5美分。我后来算了，我们是按照路边摊算的。最便宜的，大概这碗面涨了26、27年。30 次 - 100 次。
所以不要说消费品价格不涨，涨的很厉害，只是我们不知道。我们中午吃饭，人均200元最便宜，人均200元是什么意思？
我一直有一句话，我说人民币会变成日元，很多爱国者都像疯了一样用砖头打我，他说：“你不爱国，人民币怎么会变成日元？”
有什么奇怪的，现在北京房价涨了，上海房价涨了之后，一砖一瓦被枪杀，被枪杀的都是千万富翁，所以我说如果你现在爱上一个女孩，送钻戒是什么意思，珠宝现在秋天，你有能力在中南海西部拿下两亩地吗？那是一头牛，现在最值钱的，就是核心区的土地。
最近的《皖之战》，一年多的连续剧，一年多没能演一出戏，看不腻，终于看到了。什么是“战争战争”？只有两件事处于危险之中。一是万科的现金和品牌。万科账面上现金太多，另一个是万科的土地资产。这就是恒大将在廊坊开发牌坊的原因。为什么要在廊坊建牌坊？
如果你想想廊坊的投资公司，如果未来的投资公司上市，他们很可能会上市。各地的投资公司都是占当地土地最多的公司，所以争夺的是一二线城市的土地。，现在地价最高。
上次从北京坐高铁到上海，旁边坐着一位做投资的老朋友。我已经很多年没有见面了。他现在在国内文化投资方面做得相当不错。
他说：“他很相信一个人，以前上海的房价是15万，他说上海的房价会达到15000，现在上海的均价大概是70000 ，而且他说会很贵，快破10万大关了。”
我在想突破10万的概念。最离谱的是我前两天去了北京。北京人表示，北京房价最高预测是均价突破80万。当时我正躺在地上。我无法想象。它是由北京师范大学的董帆提出的。如果是80万，我认为中国经济会被摧毁。不管你说什么，在现有的基础上，均价将在十年内翻一番。你觉得不可思议吗？不难想象。
如果我们的经济增长率是7%，大概7年左右基本翻一番。这很容易。年GDP增长率为7%。让我们回想一下，深圳房价每年上涨7%吗？
如果是这样的话，大家半夜睡觉都会笑醒，因为太便宜了，但十年后，深圳的房价会翻一倍多，1.5倍，这是一个非常基础的计算，你一计算就知道未来的价格。去哪儿。
我有一个基本的判断，杨妈还是会寄钱，因为我的基本判断是中国经济继续不好，我不敢交房产税。税收是没有用的。10亿多的税收，还不如征税成本。他还不如不收。如果一块土地获批，一块土地可以卖到100亿以上。
我告诉大家，营业税改征增值税后，中央财政收入和营业税增加了30多倍。我想说的是，从营业税改征增值税，当地政府损失惨重。如果输了我该怎么办？心理失衡，失衡容易变态，一旦变态，地价会更高，这是一个很简单的道理，他总要找地方填。
那么还有一件事，为什么我说要增发货币呢？一个很简单的原因，大家看到社会融资总量在增加，尤其是最近一段时间，最重要的是保不住币。如果我是中央银行，我也会发行货币。这是世界主要经济体。资本形成总额占 GDP 的百分比。
现在中国的GDP是6.7%，CPI是1.8%。每个人都忍不住笑了，因为你在全世界找不到更好的数字。这些数字非常漂亮。但它是如何保持如此高的数字的呢？
依靠投资，在所有主要经济体中，中国是绿线，投资比重已经是世界第一。也就是说，地铁还要继续建，高铁要继续建。到2020年，50万人将全部建成。上述城市均开通高铁，各大城市均开通地铁。现在上海的地铁总数已经超过了香港。其次，我认为像上海和北京这样的城市，地铁里程肯定是世界上最多的。
我们常说2009年投资四万亿，什么是四万亿？把它当作风筝放飞没什么。我们现在有4万亿元的投资，他在拼命借钱投资。
我前两天去了贵州的一个地级市。我不知道你是否听说过。曾经是个比较穷的地方，叫毕节。在这样一个城市，有4条高速公路经过，明年高铁会经过。想想看。近年来在中国的投资额完全超出我们的想象。
那么谁来为投资买单呢？表面上，地方政府出钱，但实际上，谁存钱出钱，谁买地出钱，谁买房出钱。也就是说，当前的资金周转必须靠印钞。通过达到最低利率，地方政府和企业可以摆脱债务负担。
也就是说，说白了，通俗点说，就是我的预测是，未来5-10年，我们的实际利率将保持在零利率甚至负利率，而货币基础会升起来。
国企负债率达到177%怎么办？这很简单。必须通过要求这里的每个人购买资产和减少国债来完成。
这种情况越来越严重。去年以来，地方政府债务基本大幅上升。今年上半年，它仍然通过各种平台负债累累。
那么，他敢交房产税吗？他敢把地价打下来吗？如果有一天中国的房地产整体均价大幅下跌，而地方政府却完全没有问题，如果权重轻，只有一个原因，中国的宏观经济已经好转，也就是说，经济转型成功了，他就敢那么做，否则，他也不敢以十个胆子去砸房地产，这是我的基本判断。
有时候不是我们要不要的问题，而是情况一定是这样的。滴滴为什么要让网约车合法化？打车软件花了很长时间才说是合法还是非法，交通部门花了很长时间整改。现在中国率先将其合法化。为什么要合法化？
再来看看武钢的工人。武钢将裁员数万人。这些工人在寻找工作服，再就业，再创辉煌？别做梦了，这些人一辈子都在国企工作，已经五十多岁了。你让他们再次取得成功是在愚弄他。这是不道德的。
那么他能做什么呢？就业最多的是出租车或叫车司机。大约有 10,000 人这样做。因此，我们需要将网约车软件合法化。我们必须允许他们合法就业。
中国的富人或企业在做什么？你认为万达仍然是一家中国公司吗？我不这么认为，因为全球 15% 的电影票房已经掌握在他们手中，我认为他们是一家国际公司。
为什么土地是中国最重要的硬通货？有人说，土地是在政府手里的，所以才有价值。不，虽然它在政府手中，但我们也经历了房地产的下跌，从来没有人买过它。就算房地产涨价了，鄂尔多斯，为什么现在土地这么值钱？
抢资产，中国现在抢的是品牌资产、土地资产、保险资产。几乎所有的大型房地产公司都在金融化，所有的金融公司都有全牌照，而且全牌照里肯定要有牌照——保险牌照，因为保险牌照是最容易拿到现金的东西，也是最好的现金流。
为什么房地产会成为中国最重要的润滑剂？我认为只有一个原因。这很简单。中国的金融需要抵押品。你说的都是假的。他抵押了你一堆股票。这只股票三年后可能一文不值。也就是说，信用太差了，他除了房地产什么都不相信。
你看过美剧吗？它被称为“不要对我说谎”，并且在三个季节后就消失了。我当时看的时候，它说平均每人十句话中有三句话是谎言。不管是真是假，都是他惯用的谎言。这三个句子可能不正确。
后来我想，在中国做生意，大概十句话有八句话是假的。
这说明什么？这说明，如果没有抵押品，中国的金融就无法运作。它需要一个人人都相信的抵押品，它需要一个人人都相信的存钱罐，也就是房地产。
我现在遇到的情况很疯狂。就像去年上半年做股市一样。我要去任何一家餐馆吃饭。我旁边的桌子肯定是在讨论房地产，一定是在讨论要不要买房。昨晚我们在深圳正在吃饭，旁边的桌子正在谈论深圳的房地产。
为什么会这样？为什么你认为中介是你的亲戚？只是他没有欺骗你。这很简单。只有经纬，砖头水泥骗不了你，那张房产证骗不了你。许多人批评房地产开发商不道德。我不赞成，因为我从不觉得一个行业是不道德的。
现在有人说，房地产行业很崇高，从不骗人。你看，股市欺骗了人们。股市的欺骗也是大家逼的，漏洞太多了。
中国的敏感基金正在做两件事。我们可以向他们学习。一是抢资产，二是配置资金。这是中国敏感基金正在做的两件事。
你以为美的是珠三角的公司，中国的大型电器公司，但他最近在日本买了一个研发中心。你以为三一重工是长沙的一家公司。他们把总部搬到了北京，并在欧洲购买了工厂。中联重科在意大利设有工厂。如果去法国波尔多，十分之一的酒庄都是中国人。的。
中国人正在购买他们能找到的东西，华尔道夫酒店和土地。当他们认为上海某城市的房产能买到新西兰的时候，还不如直接去新西兰买地，这样比较划算。
这就是资产配置。我认识的大家，只要是中等收入以上的，我在座问大家，如果你有孩子，他高中或者大学毕业了，谁不把孩子送到国外？不，孩子们都在国外，或者都是留学归来。
我曾经去过美国一个很偏远的地方，一所私立中学，有两个股东，其中一个老板其实是温州人。你把你的孩子送到加拿大，你想让他学一口流利的英语。也许他可以学一口流利的英语。回粤语。
如果没有钱，可以对冲人肉，也就是父母在国内，孩子在国外。
让我们看看美元兑人民币。2008年人民币升值。自去年8月11日以来，人民币一直在贬值。虽然是震荡，如果你要做空，震荡你看，但总体而言，人民币一直处于下行趋势。所以不可思议的事情发生在我们身上，我们兴致勃勃地离婚了，尤其是在上海。
我不知道为什么上海人那么热衷于离婚和结婚。为了买房，至少意味着离婚后，比如夫妻双方都40多岁。这段关系的价值不超过四百万或超过五百万。我很佩服现在要离婚的人。
要么他觉得我们老爷子或者我们老太太无论如何都做不成，要么就是关系好到远超四百万、五百万。
要么他想离婚，假成真，成本太高，因为一套套房是对方所有的，现在上海一套套房要四、500万，成本太高，不值得。
最后，给深圳定个坐标。
一、深圳什么都好，人口年轻，创业创新。我问大学生，“我们现在应该去哪些城市创业？” 第二个是深圳，第三个是杭州。
上海有点老城了，虽然我住在上海。所以在人口红利方面，在偷别人的钱方面，深圳是最好的。
深圳只有一个城市比不上其他城市，武汉和西安都比不上。深圳最糟糕的是教育，尤其是大学。大学不是一天建成的。深圳最近表示，拿别人的大学要花很多钱。
二、投资时不要跳出圈子。未来，我最看好的地区还是京津冀、长三角、珠三角。
在这些城市群中，从政府支持的角度来看，我最看好京津冀，因为过去只有北京所在的城市是没有草的。存在感最少的省会城市是石家庄。城市会去北京。现在北京开始外溢，北京周边卫星城房价暴涨，真是疯了，我都不敢问了。
然后是围绕珠三角核心区的卫星城市，包括深圳的未来会是什么样子。我想在未来，很快，深圳会比香港好，尤其是随着时间的推移，深圳会比香港好。
本来深港通之后，其实我们走到一起之后，周边的卫星城都很好，但是现在我觉得主要是金融政策。他希望尽快把深圳和上海建成离岸金融中心。没有办法解决这个问题。心脏病，为什么深圳离香港这么近，但深圳还是对金融疯狂，这就是原因。
金融、轨道交通、地铁，都可以这样推演。房子最贵的地方，比如上海，曾经是淮海路和南京路最贵的地方。现在上海的甲级写字楼都在陆家嘴，也就是你在浦东的地方。如您所见，这个一直被用作中国名片的地方，看起来很豪华，但实际上很豪华。
在我眼里，深圳有几个未来的发展：
首先是金融，这肯定是未来溢价最高、房价最高的地方，因为这部分人口单位GDP最高，人均财富最高。
二是地铁商业钥匙。
大家可能会问，会达到20万/平方米吗？会达到30万/平方米吗？
我想说的是：现在不要问，跪下来祈祷！
【附件】危险！中国版“次贷危机”一触即发！
2015年以来，货币和房地产调控的放松带来了去年底以来的新一轮房价上涨。今年以来，一二线城市长足发展，各地频频出现“地王”。以北京、上海、广州为代表的一线城市，以及热点二线城市相继调整楼市，近期限贷限购等政策密集出台。
除了疯狂的地王、房价、政府的调控之手，还有一个重要的楼市变量隐藏在大家的视线盲区——那就是“房贷”产品。而这个潜伏的矿井正在悄悄地向 楼市 提供筹码。
▌楼市“黑暗陈仓”加杠杆：多家银行推房贷产品
据财新网消息，至少包括农行、建行、民生、中信在内的多家银行都推出了“房贷”产品。从质押率来看，银行普遍认为抵押贷款和抵押贷款的风险是一致的。银行压力测试的结果是，如果房价下跌30%-40%，银行不会赔钱。
所谓按揭贷款，即二级抵押贷款，用于消费或经营，包括购车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。但是，由于银行和中介机构在委托支付中发明了各种规避手段，银行很难对贷款的去向进行监管。
北京晚报此前报道，多家银行已开展房屋二级抵押业务。即便名下还有未落户的房子，只要还款一年以上，就可以申请二级抵押贷款。
这个业务的运作有一个大背景：经济形势不好，企业贷款不好办，小企业拿不到贷款，大企业又不愿意放贷，所以银行把目光放在了个人房贷上。生意上，只有个人买房的意愿还是很强的。
银行工作人员表示，无需结清贷款，剩余贷款金额直接从市价的60%中扣除，即可以贷出的金额。利率是基准的1.1 倍。申请后无需用于商业运营，也可用于再投资买房。当然，你申请的时候不需要写买房子的。
财新网援引某大型银行风控人士的话说，住房抵押贷款是晴天霹雳。抵押贷款完全依赖房地产的价值，不存在延期抵押摊销的风险。抵押房子然后买。如果房子涨到1000万元，可以贷700万元。楼市像这样不断增加杠杆是很可怕的。
▌地产公司持有1.5万亿资本，悬如“水潭”
在房地产企业的半年报数据中，资本水平的提升成为重要特征。其中，截至今年6月底，融创拥有现金逾400亿元，较去年底增长近一半。同期，尽管收购了中信的部分房地产业务，但中海的资金流向仍超过1000亿元。声称销售额达到3000亿元的恒大，现金超过2100亿元。
楼市很受欢迎，销售收据是房地产公司的主要资金渠道。
据21世纪经济报道，值得注意的是，由于实体经济低迷，其他资金流入房地产行业，这也成为近期资金流动的一个重要特征：保险资金参与征地的行为项目运营阶段在东部城市较为普遍。从年中开始，一些保险公司甚至独立收购土地。在福建、浙江等省，不少制造业资金转而炒房，或以参股方式参与项目开发。
数据显示，今年前7个月，房地产开发企业资金79881亿元，同比增长15.3%；投资方面，1-7月全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%。地产公司手里有大约1.5万亿的资金，就像一个悬空的“屏障湖”。
“地王”的密集诞生，是房企资金充裕的体现。对于获得地王的房企来说，未来将面临入市难题。中原地产首席分析师张大伟表示，对于一二线城市，明年房价涨幅不会超过50%。未来三年，如果周边房价涨幅不超过100%，这些“地王”将面临巨大的入市困难。它给房地产公司带来的财务压力不容忽视。
▌法规加码下的楼市怎么办？
经济低迷和房地产的主导地位引起了政策层面的关注。包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市在内，全国有九个城市实施了不同程度的限购贷。二线楼市，苏州、厦门实行限购，合肥、南京、武汉实行限贷。
易居研究院智库中心研究主任颜悦表示，上海楼市新政的传言一直存在，但一直没有被驳斥。此外，从后续市场走势来看，天津、合肥、武汉、郑州、杭州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性很大。
莫尼塔（上海）信息咨询有限公司认为，7月份银行新增贷款几乎全部来自居民新增中长期贷款，信贷驱动楼市的风险进一步加剧。信贷政策收紧可能是下半年房地产市场拐点的最大风险。
易居（中国）企业集团CEO丁祖宇认为，无论是上海、深圳、北京，还是南京、合肥等热点二线城市，接下来都可能出台“限购”政策，如果政策本轮引入，将对当前形势产生负面影响。一手住房和土地市场影响较大。可能出台的政策不能掉以轻心。政策具有叠加效应。一旦超过某个“临界点”叶檀天津房价走势2020预测，随着购买力的透支和需求的透支，最近几个月的交易量也会下降。但是，房价不会暴跌。中国经济现在承受不起房价暴跌，货币收紧的可能性很小。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在《中国证券报》的文章中表示，从今年9月到明年上半年，短期内会有一些调整整体、深度调整将更加集中在城市。倪鹏飞认为，在时间维度上，房地产销售价格和销量增速可能呈下降趋势，房地产投资增速可能出现剧烈波动。空间方面，一二线城市和热点城市将深度调整，商品房库存增量有望继续从三四线城市向二三线城市扩散。
地产商融创中国表示，从整个市场来看，这个市场是不对的，迟早会暂停地价过热，这种可能性很大。上半年，融创中国对货币政策和市场变化进行了深刻反思。相信重点城市仍会有调控政策，但国家整体流动性结构不会发生变化，局部增长较快的城市仍有调控空间。部分城市有调控空间，但下降空间仍然不大。在宽松的货币政策和流动性的前提下，我们维持这一判断。
远洋地产说房地产市场形势很好，一线疯狂，二线火爆，三线至少不冷，但我还是很害怕，心想这是又一个高点，然后看它什么时候会下降。如果不超过一年，原因与供求无关，是钱多造成的。
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