李铁 首席经济学家，中国城镇和小城镇改革发展中心
从全国不同类型“新区”的开发实践来看，总体而言，沿城市边缘开发新区的成功案例很多。一些中层以下城市的新区虽然距离老城区有几公里，但在规模不超过老城区的前提下，成功的几率还是比较高的。这并不取决于老城区的人是否会搬迁到新区，而是取决于新区所在城市的行政等级和行政区的人口规模。
在我接触过的一些城市官员中，他们在设置新区时大多考虑以下因素：一是城市发展空间不够，需要开辟新区；太高，新区产业投资要求成本低，补偿成本高影响新区开发进度；三是旧城基础设施改造难度大，经济社会成本难以承受。四是希望新区建成后，在空间上实现老城区和新城区的人口置换，缓解老城区人口过剩和交通拥堵的压力。第五，GDP的增长依赖于新产业的不断引进。可为日后招商引资等提供充足的承载空间。
确定了建立新区的发展目标，但也面临以下问题：如何选址？未来的发展规模有多大？如何解决资金投入问题？土地指标从何而来？这些是当地市政府面临的最紧迫的困难。选址必须开辟新的发展空间，但空间容量的大小往往缺乏客观依据，多以政府管理者的主观想象为主。除了少数情况，比如近2000万人生活和工作的深圳，它也是一线城市。前海经济区规划面积仅15平方公里。从深圳的经济规模和招商引资能力来看，完全可以选择几百平方公里甚至更大的面积，但受限于土地开发空间，选择15平方公里恰恰是最经济和最现实的考虑。同时，广东省其他经济区和开发区大多在几十平方公里甚至上百平方公里。当然，什么时候可以通过招商来填补空位，是接班人的事。
为什么曾经在全国范围内出现的新区热，导致一些著名新区出现严重的债务和发展滞后。其实规划面积是一方面，选址问题更为突出。对比全国各个新区的发展现状，我们可以清楚地看到一个结果。距离城市较远的新区成功率较低，而沿城市边缘开发的新区则基本充满了房地产和企业。 因此，我们将距离较远的新区称为孤立新区。陕西西咸新区规划5组。这个想法非常雄心勃勃，当时的宣传轰轰烈烈。时至今日，发展进度远低于想象。原因是它忽略了运输距离、基础设施和服务的成本。一般来说，城市是在边缘发展的，服务业和基础设施的成本最低，因为交通半径越小，服务业的规模效率就越高。远离主城区的新区服务业发展需要较长时间培育，大部分新区服务业发展严重滞后。
在一些孤岛新区，也沿袭了传统城市新区的做法，即规划标准过高，一定程度上增加了服务业的运营成本。我在上海临港工业区考察的时候，曾经和负责人谈过，规划建设了这么漂亮的新城，但我在街上找了一个可以吃油条和馄饨的早餐摊。 ，但无处可寻。究其原因滨海新区于家堡房价走势最新消息，现代高层建筑和高标准的生态空间无法容纳蓝领或中低收入人群等能够满足居民实际生活需求的各种服务业态。
这些孤立的新区失败的另一个原因是规划的规模。不仅规划人口，还实现了先进的基础设施建设，路网和基础设施网络结构已经铺开。如此巨大的投资成本需要通过房地产开发来弥补。但交通距离不足、城市服务业发展严重滞后、生活不便等，直接影响房地产销售。当然，除了自身吸引投资的能力之外，在未来城市吸引人口流入的现实条件之外，房地产销售肯定会面临危机。最典型的是唐山曹妃甸新区。大规模建设投资数百亿，规划面积1900多平方公里。现在一大批未完成的项目都躺在那里，没有人愿意收拾这个烂摊子。事实上，唐山只是一个人口有限的地级市。做出这样一个失败的决定，一定是对经济规律缺乏了解。天津的滨海新区、于家堡和响螺湾新区也面临着类似的问题，债务问题严重，经营未尽。靠一个直辖市和一个1400万人口的一线城市支撑不住滨海新区，那么其他的问题，比如唐山曹妃甸新区、贵州贵安新区、兰州新区等，不能是偶然现象。在选址、规划人口规模和空间规模、基础设施投资等方面存在误区。
新区建设规模过大，选址距离主城区较远。当然，城市决策者也有实际考虑。明明违反经济规律，为何要在不同空间创建同样问题的新区？原因在于部分管理者对经济规律和空间规律的认识存在严重偏差。因为他们看到的很多新区都非常成功，他们认为复制新区模式也能达到同样的效果。全国最早的新区建设是青岛模式。政府搬迁新区，带动了产业东移和房地产的发展。事实上，青岛新区的发展距离主城区并不远。那时，还是1990年代，我国招商引资的竞争格局还没有完全建立起来。当竞争格局形成时，面对14亿人口的庞大市场，可供投资的资源已经出现不足的局面。每个城市都在过度放大招商引资能力，试图将新区纳入国家政策的扶持，导致规模过度放大。事实上，后期国家对新区的政策偏好远不及当年的特区政策。相对公平的经济发展政策使得各地的竞争手段不再依赖中央政府的特殊政策支持，而是通过地方政府资源的供给。当资源供给条件趋于平衡时，投资者的选择更加挑剔，可供城市选择的投资者越来越少。因此，新区发展模式的失败是必然的现象。
选择远离新城建区的另一个考虑是降低拆迁补偿成本。长期以来，随着城市主城区的发展和基础设施投资的提高，主城区优质公共服务资源的集聚将增加城市的土地价值，从而影响房价上涨。随着城市空间的扩大滨海新区于家堡房价走势最新消息，城郊农民的期望也越来越高，他们对土地和房屋开发补偿的要求也大大提高，增加了拆迁补偿的难度，增加了经济政府补偿的运营成本。 选择远郊的部分原因是希望降低补偿成本并加快发展。毕竟，郊区的农民在拆迁补偿的谈判中不会轻易达成协议，这将严重影响发展速度。政府希望尽快通过新区的开发，取得工作成果，实现GDP增长，如果长期卡在与农民的谈判进程中，会引发社会矛盾，带来负面影响。效果。但是，如果仔细计算，除了各种补偿，如果沿着主城区的边界开发，其他的投入成本可以低很多，不会造成大面积的资源闲着。郊区的房地产销售也比远郊好得多。但是，一些急功近利的要求，比如在短时间内获得工作和政绩，绝对是政府选择新区未来发展空间的优先考虑因素。最典型的例子是我国建设高铁站。大量高铁站建在远离市区的地方，也开发了新的高铁区。这些都是同一个想法的结果。在发展的过程中，我们本想避免高成本，获得短期收益，结果却长期浪费社会资源，形成了大量闲置的政府资源。这通常是原因。
许多孤岛式新区造成的资源浪费明显，所形成的债务链已成为地方经济发展的主要负担，对后任政府的治理造成巨大压力。解决问题的方法有以下几点考虑：一是规划新区时，不要急功近利，要着眼长远发展；其次，在核算账户时要考虑边际效应，新区发展到一定规模后，收入会下降；三、空间的选择 不要高估人口规模和人口规模。未来的发展机会可以留给周边的中小城市和小城镇。四是要降低服务业和交通基础设施的投入成本，尽量选择离城市较近的边缘地区发展。要探索工业区发展新模式。重点是降低土地补偿费、拆迁费等各种资源性成本。要考虑与集体经济组织建立长效合作机制，尽量不利用房地产开发补偿建设成本。模式。
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