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于家堡房价会升值 房地产研究(三)——日本泡沫

发布日期:2022-09-21T20:08:32 浏览次数:121 作者:天津房价

摘要:大量资金进入房地产和股市,数以千万记的日本人一夜暴富。工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的,必须紧缩金融,抑制地价上涨。你要是穿越回去跟他们讲东京房价有泡沫,他们也一定会拿供求关系告诉你,你是傻比,然后还跟你说日本只有一个,东京也只有一个,核心资源就这么多。这位经济学家后来当上了日本央行行长,他叫黑田东彦。

因为日本是低欲的发源地,所以我们现在所经历的一切都可以在过去的日本大致找到。

因此,了解日本发生的事情对于了解我们正在经历的事情以及未来会发生什么非常有用。

01

重建➱飙升➱泡沫

日本泡沫经济是指日本在 1985 年代和 1990 年代经历的虚拟经济快速扩张时期。怎么形容呢,大概就是花钱买东西追喜欢的妹子吧……

这么好的一天是怎么来的?

从二战结束时美军投下的两颗原子弹说起……

战后的日本满目疮痍。

1945年底,非军事化经济复苏开始;

1947 年出现了第一波婴儿潮一代——“丛生”;

1950年朝鲜战争标志着“特别繁荣”时代的开始,军工生产恢复,来自美国的大量订单和投资惠及各行各业。

从此,日本走上了高速发展的直通车,一发不可收拾。

标志事件是:

1)东京塔从开始到结束只用了一年半的时间。它是当时世界上最高的塔,也是日本战后信心恢复的重要标志。

2) 1959年,平民的美智子嫁给了当时的皇太子(后来的明仁天皇),美智子成为了日本人民的精神偶像,开启了“日本梦”的新纪元”。

3)1960年,日本国会通过《美日安保同盟条约》,城市化开始,大量年轻人从农村涌入城市,从四面八方涌入东京世界。

在大城市打工的人越来越多,有通勤的“高峰期”,甚至衍生出一种叫“推房”的职业,这是我们在各种视频上都能看到的。把挤进地铁的工作交给你。

后来,还有“扒房”的工作,负责拉倒挤进来的人——“别走,别走。”

4)1964年东京奥运会成功举办,日本人果然重拾信心!

5)1968 年,日本成为 GDP 仅次于美国的第二大经济体。

日本的汽车、电器、消费电子产品销往世界各地,与美国长期保持贸易顺差。

6)1970年,日本大阪举办了世博会,向世界展示日本的工业技术。当时最流行的是“自动洗衣机”。

经济的快速发展也伴随着严重的工业污染和资源消耗。 1973年的石油危机导致日本人囤积卫生纸。

然而,日本经济仍在 1980 年代达到顶峰。

在上文中,我大致概述了日本战后经济快速发展的过程。不得不提的是,日本的迅速崛起离不开“1940体制”的大事化。

这是一个全国性的战时动员系统。核心要素包括以银行为核心的间接融资体系、引领重工业发展的垄断大企业、土豪共享领域。

温铁军老师曾经分享过一个观点。他说,二战后成功进行产业转移的国家,基本都是实行国家主导的经济体制,因为早期转移的制造业大多是劳动密集型的“血汗工厂”——劳动强度高,人力低维权,没有强大的军事管理体系是做不到的。

日本和韩国都是这样,后来中国大陆也是这样,现在越南正在重蹈东亚三大强国的覆辙。

负面教材是印度。因为太“笨重”,不能做基础设施,不能做产业转移,不能产业化。

西方理论界将上述制度解释为国家资本主义。

总结起来,日本战后经济迅速起飞的原因如下:

❶自上而下的调控经济体制建立外向型经济;

❷友好的国际环境承接了第一次产业转移;

❸人口红利形成比较优势;

❹拼搏的民族精神。

是不是很眼熟?否则,东亚儒家文化圈的兴起,都是一模一样的。

工业化末期,产能过剩导致资本过剩,过剩的产业资本转化为金融资本,追逐资产,制造泡沫,掠夺股票财富。

1985年以后,日本经济逐渐变成泡沫:

❶日元升值,出口受阻,实体经济受创;

❷石油危机结束后的低通胀环境;

❸利率下调,资金泛滥,金融资产价格暴涨;

❹人类愚蠢的从众心理,越买越买。

大量资金进入房地产和股市,数以千万计的日本人一夜暴富。

钱来得太容易,生活变得奢侈。

日本歌舞纵横,宴饮盛宴的场景,高尔夫迅速走红,布加迪威龙挤满大街小巷。

当时,吃黄金在日本仍然很流行。金箔乌冬面和金箔寿司卷充斥着各类高档餐厅。那些东西是无味的。吃多了对身体不好。 .

他们安装了x,也安装在国外——全世界到处都是买买买的日本人。

公司也很嚣张。还没毕业的大学生敢提前给半年工资……

泡沫时期这么好,为什么要穿刺?

02

首先,泡沫时代真的好吗?

有人说当然很好,很丰富。我们现在说的是信息茧房,也就是说,你经常听到一个事物的单一描述。久而久之,你会认为这就是事情的全貌。一方面,泡沫经济充斥着盛宴、醉酒、“一天轻松赚1亿”。另一方面是从实到虚,制造业不景气,产业工人收入下​​降,生活成本上升。

1987年劳动节,日本共有390万人走上街头,举行“反解雇、反减薪”游行

当时,日本农民工的工作时间是世界上最长的,连他们的欧美竞争对手都看不下去了,说:“日本人太勤奋了,这对我们公司不公平。”

然而,泡沫时期的农民工,尽管努力工作,但还是赚不到钱。

第一富豪不仅通过炒房发了财,还推高了年轻人的生活成本。

有个叫渡边的人,他用贷款买房➠抵押➠再买房➠再抵押再买房的循环模式,像狼一样积累了巨额财富。

在此之前,他只是停车场的租客。在纪录片中,他意味深长地说:“那是一段美好的时光,一段美好的时光。”

废话,让他躺着赢时代,他不会说不好?

但是当时的日本人都可以参与炒房游戏吗?

绝对不可能,都去炒房,没人搞生产,他吃什么?

炒房者的游戏规则是“先富后富”——接受者不仅要面临极高的成本,还要承担巨大的风险。

第一批富豪炒房赚钱,后辈注定叹息。

那个时代,互联网还没有普及,媒体上能看到的无疑是“既得利益者”,但不代表没有“沉默的多数”。

这种现象其实很常见。 2020年,伊朗爆发了一个大新闻。不少自媒体巨头开始研究伊朗历史,发现巴列维王朝时期年轻人读书聚会的照片,称伊朗处于革命前。更好。

但是,聚会、聚会购买奢侈品等照片,根本无法描绘普通人的生活状况。它们只是资产阶级的日常生活。就像一提到民国,有些人首先想到的,总是才女貌美。先不说孔乙己,祥林嫂,闰土都是中华民国的代表。

民国时期是大资本、大买办、大官僚、大地主的好时代,却是无数奔跑者的坏时代。

那么泡沫时代是个好时代吗?

要回答这个问题,恐怕要看谁拿着麦克风了。

时代给了一些人红利,注定要以牺牲其他人为代价。

野口由纪夫在书中写道:

如果越来越多的人不劳而获,那就意味着社会正朝着错误的方向发展。

这是 1980 年代泡沫经济时期的情况。运用理财技巧,可以不劳而获,也可以空手开发高尔夫球场,积累巨额资产,甚至买卖艺术品,获取巨额利润。

日本战后经济的快速发展,源于日本人的艰苦奋斗。当“努力致富”被讥讽时,经济发展就超出了常理。原因很简单。整个社会的资源和财富没有增加。 , 有的人一夜暴富,意味着更多的人陷入贫困。

你从哪里看出泡沫时代对日本年轻人来说不是一个好时代?

生育率!

1985年到1990年的泡沫期是日本房价飙升的五年,但日本年轻人用实际行动让日本走上街头。

日本新增人口的下降贯穿了日本城市化加速和房地产泡沫的全过程。泡沫破灭后,日本新增人口的斜率明显放缓。 1994年,日本经济复苏缓慢,新生人数也略有波动。可见,生活环境是影响青少年生育意愿的最重要因素。

很多人认为日本的低生育率是泡沫破灭经济“失去的30年”造成的。

事实上,情况恰恰相反。瑞信的陶东有一篇热门文章叫《人口悬崖》,写道:

1990年代日本房地产泡沫的破灭,是由于日元汇率大幅上涨、央行政策失误等一系列原因造成的。但在笔者看来,最大的根本原因是人口结构的逆转,即迅速老龄化。这是日本房地产市场低迷的根本原因。

老子说:“反之则道”。

曾经以勤劳苦干着称的日本人一落千丈,沦为“平成弃屋”,而一度被物质欲望膨胀的日本人,连最基本的消费欲望都失去了。 .

日本陷入老龄化和低消费的恶性循环。高房价让年轻人的欲望和日本社会的活力消失殆尽。

03

阴谋论

最重要的是要讨论的是日本经济泡沫破灭的过程,因为摆在我们面前的还有一个大泡沫,“看得见的手”正面临着政策选择,而一旦泡沫破灭,很多人的生命将被颠倒过来。

破泡沫只有两种方式:一是拖;二是拖。另一个在戳。

体现在经济决策的困境中,无论是长期的痛苦还是短期的痛苦。

拖拽是我国目前采用的策略,即通过行政手段控制房产交易,然后逆周期缓慢收紧流动性,推动“去杠杆”。

Poke 是日本使用的方法。缺点是容易被骂。

问题是,日本政策制定者是否故意破坏泡沫?

如果是故意的,决策逻辑是什么?

有一位货币经济学家叫“日元王子”,他写了一本书叫“日元王子”,阐述了一个非常阴谋论,即日本央行不仅戳破了泡沫,甚至戳破了泡沫本身。它们是故意制造的。

你一定想说,这并不疯狂,但他有一个很有说服力的逻辑。

首先,日本央行的大佬们迫切希望改革,他们认为“1940年制度”已经成为日本进步的障碍。

1970年代,资本主义世界经历了长期滞胀危机,凯恩斯主义破产,新自由主义成为统治世界的思潮。

于家堡房价会升值

1980年代中后期,社会主义阵营危机频发,“自由市场”在思想界被提升为“人类历史的终结”,成为无可辩驳的政治正确。

也就是说,当时的日本精英中,分裂了一个年轻的群体,他们追求将“战时控制体制”改革为“自由市场体制”。

另外,央行和政府之间的矛盾总是一样的。政府关注当前形势,希望央行保持宽松,以刺激就业,赢得民众支持。比如特朗普上任的时候,天天骂美联储,觉得还不够。

不过央行放眼长远,希望能够独立决策,维持币值。

也就是说,日本央行想要摆脱财务省的控制。

西藏这个省是战后日本经济领域最强大的机构之一。

它不仅控制日本的财政和税收,还控制财政和监管,相当于一系列与国家印刷、支出、征收和监管有关的部门+中央银行+中国银行和保险证监会+证监会 还通过划拨资金、审批各省年度预算方案等方式对其他部门的决策进行监督和影响。

西藏这样一个省愿意交出“货币供应和固定利息权”?

日本央行推行的改革与其说是经济结构改革,不如说是权力结构改革,阻力也不大。

日本银行对这些事情一无所知,以至于它认为有必要引发危机并激怒公民推动改革。

历史告诉我们,没有任何变化不会在危机中发生。

——《日元王子》

流动性泛滥可以制造泡沫,流动性收缩可以戳破泡沫。这是一场巨大的金融危机。

央行控制流动性通常有两种方式,一种是控制使用货币的成本,也就是利率,另一种是控制货币的数量,比如我们常说的M2到。

之前说过,日本银行在财务省的控制下,在购买固定利率和政府债券时,财务省拥有最终决定权,但日本银行可以使用“窗口”指导”来控制货币供应量。

简单地说,央行可以决定各家商业银行的贷款额度和贷款对象。

据信,日本央行利用窗口指引大量释放资金,造成泡沫。

但为什么这是日本银行的阴谋?

终于轮到“破泡沫的人”了。他就是1989年底出任日本央行行长的三重康,短短8个月,加息3倍,直接导致泡沫破灭。破裂。

三重叶康自称是“货币守门人”。他脾气暴躁,敢于直接批评西藏的宽松政策。他经常发表强硬言论,严厉批评过热的地价和股市:

在一个工薪阶层辛辛苦苦干一辈子,买不起房子的社会,这是不正常的。必须通过财政紧缩来遏制地价上涨。

日本银行业协会会长、住友银行行长森川敏夫回忆说:“当时,压低房价是一个无可挑剔的义名。”

因此,从主流媒体到街头讨论,舆论都对三重叶康的“果断措施”大加赞赏。

表面上,三重叶康是一个不怕权力,勇敢戳泡沫的“舆论代表”。

然而,事实上,在泡沫上升的时候,他是央行副行长,胜过当时的总裁住田聪。所以正是三重野安本人引导这个工具通过窗口,释放了大量资金并推动了泡沫。 (此描述写在 的维基百科主页上)。

后来,西藏官员贪污案件频发,声望一落千丈。 “颜王”开始摆脱对西藏的控制。终于,1997年通过了新的央行法案,2001年西藏也被拆分。

比较复杂的细节这里就不展开了,没有参考价值。日本央行和财务省之间肯定存在权力斗争,因为同样的故事也发生在其他国家,例如 1980 年代的美国,保罗沃尔克为应对滞胀危机,提高利率以对抗经济。赔率不仅为美国赢得了20年的成长期,还赢得了美联储的独立,被认为是历史上最伟大的美联储主席。

几年前,我国央行和财政部互发文件。央行直属的西南财经,也经常出出一些数据给统计局打耳光。核心问题类似,就是央行追求决策的独立性。

但如果我坚持日本银行策划了这款游戏,我对将《三国志》作为正式历史感到有些怀疑。

在上图中,日本银行在 1975 年代和 1980 年代提高利率以应对石油危机造成的通货膨胀。对比之下,1990年代的加息显然是例行公事,从幅度和频率上反而显得有些谨慎,“滥用药物”的说法显然是事后诸葛亮。

1991年,虽然日本股市已经下跌,楼市才刚刚松动,媒体也在叫嚣着货币政策要进一步收紧。事实上,当时日本央行所面临的局面,简直就是内忧外患,根本无法心平气和。

三重康史担任总裁时,央行的首要目标是“维持物价稳定”。但是房屋不计入CPI,所以即使房价涨到了天价,但在日元升值、油价下跌的情况下,日本的CPI一直处于低位。 1988年日本的CPI只有0.6%,央行根本没有理由加息。

然而,从1989年到1990年,国际形势动荡,日本CPI上涨至2.5%。 1990年底,海湾战争已经在酝酿,油价飙升,CPI超过3%。如果央行不加息,那是不合理的。

最致命的问题是欧美率先加息。 1989 年 12 月,美国的基准利率已经提高到 7%,而日本仍处于 3.75% 的低水平。如此广泛的价差,再加上日本如此高的房价,很容易导致资本外流。

在全球化时代,任何国家都不能孤立地做决定。

霸权国家美国的货币政策相对更加主动,所以这就引出了第二个阴谋论,即“广场协议”是美国遏制日本崛起的阴谋.

这种说法没有任何意义,因为在当时的历史条件下,签署《广场协议》是符合日本利益的,更何况泡沫是日本人自己制造的。差不多了,怎么没有泡沫?

从日本房价的涨跌来看,基本怎么涨,怎么跌。人口持续净流入的超级一线城市东京也未能消化泡沫。

所以我真的不明白“一线城市房价永远涨”的信念,东京不就是一线城市吗?不是在吸周围的血吗?

你之所以觉得一线城市会一直在涨,是因为有些人觉得上海深圳等地的房子抽签太激烈了,经常有几百人抢一套。虽然贵,但受不了有钱人;虽然又贵又难买,但大家还是冲在前线……

要知道,1988年东京房价暴涨的时候,中彩票的概率只有1/6200。如果你回去告诉他们东京房价有泡沫,他们肯定会告诉你供求关系,你是个傻瓜,然后告诉你日本只有一个,还有东京只有一个,核心资源也只有这么多。

经济学家金德尔伯格在《发烧与毁灭》一书中说:泡沫经济形成的根本原因是人类的愚蠢。

我在网上看到一段话:

在之前采访日本银行前总裁时听说过。当年央行有位经济学家在房价最高的那几年公开,认为房价和地价高得离谱,未来会崩盘。

但当时没人相信他的理论,他自己也不相信,不忍心在崩盘前夕在东京高价买房。

后来成为日本央行行长的经济学家黑田东彦。

阴谋论之所以如此盛行,不仅是爱看宫斗的人的吃瓜心态,还有日元王子的烟雾弹,因为他们需要掩盖自己在货币政策上的失误,得到一个“下了一盘大棋”这句话似乎没有那么愚蠢。

我总是说,当人们面临选择时,大多数人会选择好的而不是正确的,然后会后悔。事实上,国家也是如此。本币升值,出口下降。最应该做什么?就是倒逼产业升级,增加技术含量。东西贵了很难卖,但你的东西更厉害,人家也得买。没事吧?

但他没有,印钱有多容易,是吗?

04

难以忍受

人类有问题。他们总是喜欢听神的故事。

人们更愿意相信某事发生了,那是一个大人物玩的“大游戏”。

但是历史充满了机会于家堡房价会升值,我看不到结果,所以我补充说,“哦,他下的这盘棋是这样的。”

泡沫破了就说是故意戳,没破就说是故意拖。

事实上,所有的泡沫都失控地破灭了。

如果是故意戳破,说明政策制定者知道存在泡沫。然而,《日本战后经济史》中的野口幸雄抱怨说,在 1990 年之前,日本很少有人提到泡沫。

实际上,所有决策者都想拖下去,软着陆,2008年的次贷危机,美国财政部和美联储也陷入了困境。依然痴迷于流动性,小心呵护美股。

关键问题是泡泡很脆弱,想拖,但不一定能拖。那拖下来的代价是什么,你能承受吗?

还要看外部环境是否允许你拖动。

我们现在面临的问题比日本更复杂。对内,高泡沫、高贫富分化、低增长。从通货膨胀和就业的角度来看,它与滞胀的经济格局高度契合。在达利欧看来,外部环境与二战前的情况非常相似。按照温铁军的说法,它正处于“新冷战”之中。

《二战前》和《新冷战》是一个长周期的“大叙事”。我们普通人除了晚饭后和楼下的保安聊天于家堡房价会升值,还能走这么远,其他时间我们都不会去。那个想法。

近年来,虽然生活方式发生了重大变化,但社会科学理论建设并没有太大的创新。比如,我们现在遇到的很多问题,还在马克思150年前的预言范围之内。所谓“大政府”“刺激经济的手段,只是从凯恩斯主义进化到现代货币理论。

MMT 是“现代货币体系”。没有什么神秘的。这意味着在没有锚定和依赖政府信贷的情况下印钞。

这就是当前美元的打印方式。表面上看,美债是美元的锚,但反过来说,美元是背着美债的。

你是怎么理解的?比如恒大的商业票据就算坏了,你也不敢接受,但你肯定愿意接受美国的债务,因为你知道你可以卖掉,美联储无论如何都可以处理。

据说,宇宙中最大的泡沫是中国房地产和美股。美股靠美元流动性支撑,中国房地产靠人民币流动性支撑。在一定程度上,中国房地产也受到美元流动性的支撑。因为我国央行资产大头是外汇,而外汇大头是美元。

美元松了,世界松了;美元紧缩,世界紧缩。

因此,那些炒股的人最近一直在关注美联储的行动。他们的态度有点强硬,市场立即做出反应。

这就引出了两个问题:

1)在美元周期中,我国在调节流动性方面的积极性如何?

2)中方真的能拖过美股吗?

按理说,发展中国家的货币政策通常只有在经济快速增长时才有一定的主动性。

高增长和外资流入。这个时候,你可以选择收紧本币,引导国际资本进入关键技术领域,也可以放松,让泛滥的货币冲击投机市场。日本当年选择了后者,后来又翻了。车。

现在你的低增长,再加上国外加息,人家的资金成本会上升,他就跑了,不仅他跑了,国内的资本也避险跑了,那你就没有主动权了。现在,要下雨了,我妈要结婚了,你没办法。

现在中国很多人去越南投资,因为那里的势头很好,他们要回国,改变老路。当越南经济增速下滑,国内利率又开始上涨时,越南资产会被抛售,越南货币也会被抛售,因为国际资本对越南盾没用,它不是国际货币。

1997年亚洲金融危机期间,索罗斯踩着美元周期的正确节奏,像切瓜切菜一样做空东南亚,赢得了战争。

据卢启元介绍,2015-18年美国加息周期,我国损失近3万亿美元资金。贾跃亭把债务留在了国内,把资产带到了当时的美国皇帝那里。最近,黑石的soho收购案也很火。潘石屹立减30%。看得出来,他急着“走”了。

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