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“有些城市的新区真的买不到”。
前两天，师妹在同学群里吐槽，后悔当初买房的决定。
去年买房子的时候，师姐开心的在群里发了一个小红包，全世界都知道是师姐买了房子。
群里刷了一会，或者祝贺“西提师妹府”，或者戏称师妹“筑巢引凤”，但对楼盘的具体情况却知之甚少直到现在才听到嫂子的抱怨，我才大致了解。
姐姐买了一个新区，是她所在的二线城市政府大力开发的。新区定位高，将打造成为城市新引擎，引领城市未来十年发展。堪称标准概念新领域和潜力板块。
但没想到，一年前，这里是小甜甜的新区，一年后，变成了师妹眼中的牛太太。
和很多购房者一样，小姐姐们都倾向于新区，只是因为新区的概念层出不穷，对未来的期望很高，而新区的楼价比那些低在主城，在房地产增值属性上更有爆发力。
回顾历史，新城区的房产回报比老牌主城更令人满意。
所以买房选新区，这种想法过去绝大多数时候都没有问题。
然而，在这场前所未有的房地产热潮中，更好地在新区买房的逻辑已经悄然改变。在很多人面前天津滨海新区房价为什么这么便宜，在很多城市，新区已经成为雷区。
1
新区的雷区
当今房地产市场面临的最大陷阱是什么？答案既不是昂贵的学区房，也不是悬而未决的财产税，而是众多的当地新区。
从未在一线和二线城市生活过的人可能难以识别新区的数量。一个省会城市有十几个新区也就不足为奇了。
全国新区的总数是惊人的。
根据网易公布的数据，《中国新城新区发展报告》显示，到2016年，全国共规划新区3500个。
要知道，全国地级以上城市只有338个。一个简单的划分，平均每个地级以上城市喜欢提10个新区。
报告显示，要实现全国新区既定的规划目标，需要插入34亿人，相当于世界人口的一半，比2019年的新增缺口多20亿。目前全国人口。
这 20 亿人从何而来？ 3500个新区的规划是基于人口预期，但无论中国育龄男女如何努力工作，无论中国如何对外开放，都无法填满整个新区。等待被喂养的国家。
经济增速放缓、人口增速放缓已是共识，城市也由快速扩张期转为缓慢增长期，为新城发展蒙上阴影。需要增加的地区。其实大部分新区都已经提前预定了“鬼城”的标签。
那么如何判断正在规划建设的新区能否真正发展起来呢？
优先发展新区的产业。产业对新区的发展非常重要，直接决定着人口能否有效流入。
苏州工业园区的成功与产业息息相关。苏州工业园区作为中新两国政府最大的合作项目，投资能力居全国前列，工业园区发达的工业经济吸引了大量外商。外来人口比例最高的城市是江西省省会南京。
工业发达可以留住人口，再加上借鉴新加坡的前瞻性园区规划，苏州工业园区的房价可以一举超越主城，这在新区极为罕见。同一时期。
但毕竟苏州只有一个城市，其他产业薄弱的城市不得不求助于“辞旧迎新”的方式来鼓励幼苗生长。
无论是通过棚户区安置货币化改造旧区，还是将医院、学校甚至政府等公共资源转移到新区，地方政府都会将购买力全部转移到新区一次操作。
号称中国第一鬼城的鄂尔多斯康巴什新区，在政府的引导下，在新区倒逼一波房地产涨价潮。 2010年，部分康巴什楼盘的价格达到每平方米2万元，引起全国关注。然而，落后的传统煤炭产业根本无法支撑新区的建设和人口需求，一场房地产崩盘宣告了康巴什新区的失败。
依托“辞旧迎新”运作，短期集中购房需求提振房价。事实上，城市购买力的提升并没有增加。新区的火爆，简单的调整了存量人口资源的位置，变成了左口袋到右口袋的规划游戏。此外，新区也使全市房地产供应总面积不减反增。
随着供给增加，缺乏持续的外部增量，后劲不足。未来二手市场有价无市。二是新区的发展速度注定会在初期购买力的宣泄后逐渐放缓。
缺乏工业的新区根本不值得投资。
2
城市马太效应
现阶段城市发展分化，马太效应明显，有强者趋强的趋势。
一些一二线经济体的发展速度快于其他城市。三线以下城市普遍存在人口流入不足的问题，其背后的本质是缺乏盈利的产业。
所以投资比较安全的新区是按照城市层级来筛选的，基本都是一二线。
但在现实中，有很多一二线城市是“快而鲁莽”的。一个城市有十多个新区，很难判断每个新区的各种理念是否可以期待一时落地，哪个可以成长为“别人家”新区？
最简单可行的办法是根据新区的“权力排序”，进一步缩小适合投资的新区范围。
虽然所有的新区都被称为新区，但它们的等级不同。有区级新区、市级新区、省级新区、国家级新区。
行政级别越高，“血脉”越高贵，地方政府越重视。全国人民都知道，市政规划要靠政府的意志。
目前最高级别的国家级新区有19个，还有10个还在申报途中。不出意外的话，以后就是国家一个省一个新区，是每个地区的掌上明珠。
全国政府不惜重金押宝国家级新区，要产业换产业，规划要规划。
比如南京江北新区也是江苏省自贸区，而青岛西海岸新区不仅是山东自贸区，还是“上海合作示范区”，堪比深圳“社会主义先行示范区”。在同一次中央会议上审议通过。再加上兰州也不够政府征集，从2013年起，政委陆续搬迁到新区。
因此，有人说中国只有两种新区，一种是国家级的，一种是其他的。连白痴都看得出来，国家级新区集中了太多优势天津滨海新区房价为什么这么便宜，规划和实施的优先级完全悬在“别人”身上。
但如果你认为一个拥有全国冠军头衔的新区可以闭着眼睛盲目投资，那你就错了。
中国的新区太多了，中国地方政府新区落地能力强弱的矛盾也出现在这些国家级新区。
比如2013年搬迁到兰州新区的政委单位，如前所述，2015年又搬回了原来的老城区，原因是位置太远，办公效率低下，新区不聚人气。截至2016年，许多报道指出兰州新区出现了大量空置社区，这些社区已经耗尽了人口。
即使是老天津滨海国家新区也有类似的问题。经过十多年的发展，滨海新区的经济规模高达1万亿元。造假被查出，2018年一次性挤出40%的注水GDP。多年来，滨海新区的楼盘价格一直位居天津各区垫底，仅占整个天津楼盘均价的70%。
滨海新区就像兰州新区的痛点，就是位置。两者都距老城区50多公里。
新区与老城区距离较远，优点是征地容易规划方便，可以任意画白板。
缺点是新区越远，新区的发展越接近新城的重建。即使在当地引进一个高标准的产业，落地也需要时间。在产业发展的真空期，新区需要老城区的辐射，否则很难聚集人气。
因此，新区域越远，风险越大。一旦产业跟不上新区的房地产建设，房地产市场将一落千丈，重则成为鬼城。在兰州新区、天津滨海新区、大连金浦新区等19个国家级新区中，楼市低迷其实是“距离”造成的。
在政策优惠的概念下，国家新区产业是否短缺？大多数都不缺。但是“距离”这个词就足以让房地产投资望而却步了。
地段，地段，还是地段，李嘉诚的三通置业理念，在国家级新区面前依然适用。
3
决策之路
新区为招商引资和土地财政而生。新区建设的成功，需要全市上下齐心协力，造就人，更需要经济环境突飞猛进的时候。
从房地产投资的角度来看，要加上地缘优势。新区的位置应该尽量靠近主城区。
浦东新区的成功就是这样。上海，是在中国经济腾飞的时期，用诚意建设的。浦东的地理位置在国家级新区中独树一帜。它与老城区仅相隔数百米宽的黄浦江。浦东房地产市场自然随着浦东新区而飙升。汤臣一品依然是中国顶级奢侈品。代名词。与另一一线城市南沙新区的房价相比，反差明显。南沙新区距离广州主城50公里，所以有楼盘的10000+。
南沙这个国家级新区在老牌一线城市的房价，抵挡不住李嘉诚的“地段魔咒”。
总的来说，老一辈的新区建设比较成熟，基本都是千篇一律。 19个国家级新区中有12个是2014年以后设立的，正在如火如荼地进行中。不管未来成功与否，这些后起之秀都有一个浦东梦。
谁能成为下一个新区与房价并驾齐驱的浦东？每个城市都觉得自己的新区是潜力无限的，其他新区只能靠边玩。
实际上，每个新区都有自己的特点，并没有一个统一的标准可以让大家信服。
但是，新区与主城的“距离”可以作为投资买房的重要标准。
2014年后，青岛西海岸新区、南京江北新区、重庆两江新区、西安西咸新区、江西赣江新区等多个热点新区陆续获批。基本上，它符合一个规则。新区离主城越近，新区的房价水平与内城相比就越高。
如果问什么样的新区值得投资，答案恰恰是这种离主城更近、与主城相比价差不大的国家级新区。
离主城越近，建设难度越小，但也正因为如此，实现预期潜力的可能性就越高，
这也导致了一个离主城更近的新区，更被当地买房的人认可。
高认可度体现在用真金白银买的房价上。
这一次与过去不同。在这一轮前所未有的房地产市场中，全国人民广泛参与，实现了房地产市场达到历史最高水平。全国重点二线城市新区不存在价值洼地。板上的聪明钱来回走动。
好东西不再便宜，便宜的东西也不好，买家心知肚明。所以整体上离主城近，价差，主城新区小，风险小，保险系数高，但更值得投资。
在经济收缩期，城市内部发展也容易出现马太效应，出现强者愈强的情况，一个二线城市的增量资源只够一个新区。国家级新区的称号，是你争夺城市内盘时的强化buff。
但是，无论我们如何垄断资源，都很难在正确的时间和地点比较浦东新区的快速发展速度。
因此，虽然妹妹看中的新区完全符合本文的观点，但她还是忍不住后悔。
姐姐家位于南京国家级江北新区核心区。主城与主城之间的长江宽度为1-3公里。除了上海浦东，它可能是离主城最近的国家级新区。
前面说了，位置离主城很近，所以能被主城辐射，预期的实现度也很高，所以先驱者楼盘站在一片芦苇地里，二手成交价高于南京30%均价。
房价低的新区非常不宜居住。用她的话说，“新区的房价都是由规划预期驱动的。”
最让她难以接受的是计划中的民生建设不断拖延。比如，新区仅有的两条地铁线，一条本应在三年前开工建设，但尚未动工，另一条则暂时无限期停运。小区业主多为投资人，出租率低，没有生活配套，出租也不方便。
本想在新区多住几年，享受美好生活，哪知道期待的美好生活会渐渐远去，最后心态崩了，“这个地方只适合久- 长期投资”。
刚需，新区买房一定要慎重。对于投资来说，即使是实现一个潜在的新领域也需要时间。
相比当年的城市扩张，浦东新区时代的爆发，今天的新区投资已经不那么划算了。
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