时间：
2017年2月5日19:30-20:00
主要内容：
1.2016楼市回顾；
2.2017楼市猜想；
3.如何通过买房致富。
分享人：赵金玉，联发集团天津房地产公司总工程师，赵金玉，1976年12月10日出生于林甸县红卫乡志安四屯。 1995年毕业于林甸一中，1999年毕业于哈尔滨建筑大学。大学毕业后一直在设计单位从事结构设计和技术管理工作。 2012年，他从设计单位辞职，转型为一家房地产公司。主要负责公司的产品开发和设计管理。目前在天津生活工作滨海新区。
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亲爱的林甸同学：
大家晚上好！今天是大年初九。首先祝组里的老乡们新年快乐，祝大家鸡年大吉，财源广进，身体健康，万事如意！我叫赵瑾瑜。我的老家在林甸县红卫乡志安市司屯。我是林甸人。去年正月初三，应立新弟兄的邀请，我曾经和大家分享过普通人的房地产知识，主要包括三个方面：买房的过程，另外一个就是如何选择一套好的房产。房地产，第三是关于房地产投机和房地产投资的讨论。关于去年分享的详情，大家可以在“林典往事”平台上看到（点击链接：），今天就不多说了。一年的时间一晃而过，很高兴今天我们再次聚集在来自世界各地的林典家居群里，聊聊楼市的话题，算是上一届的延续一年的分享。
今天主要分享三个方面：一、2016年楼市的简要回顾，二、2017年楼市的猜想，三、我们来说说如何通过买房致富吧很好。
首先，我们来简单回顾一下2016年的楼市。回顾2016年的楼市，还得从2015年底的中央经济工作会议说起。2015年12月，中央经济工作会议在北京召开。会议提出，2016年经济社会发展主要聚焦去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五项工作。 “三去一降一补”是在习近平总书记提出的供给侧结构性改革基础上提出的。此外，习总书记多次公开提出要加快化解房地产库存。 2016年初，地方和全国两会将2016年房地产市场定为“去库存”年。针对去库存问题，2016年2月2日，央行、银监会联合发布房贷新政策：在未实施“限购”措施的城市，购买普通住房家庭的商业性个人住房贷款首次，原则上最低首付比例为25%，各地可上下浮动5个百分点；已拥有住房且相应购房贷款尚未结清，为改善居住条件而重新申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付比例调整为不低于30% 新房贷政策体现了中央化解房地产库存、支持居民购房、改善居住条件的态度。此后，150多个城市出台去库存新政策，各种金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场。自住和投资需求都得到充分释放。热身，一些第一行和第二行 楼市 正在走向过热。
2016 年，我们目睹了一波压倒性的楼市涨价潮。 楼市在全国大部分地区率先使用了“崛起”二字，气势凶猛，犹如接力赛一场接一场。 ，上海、深圳率先领跑，厦门、南京、苏州、合肥、天津等城市紧随其后，随后廊坊、无锡、嘉兴、中山、惠州等城市也纷纷接棒，直至国庆期间，十多个城市联手行动，2016楼市狂欢节暂时降温。为什么这么多城市在国庆期间大规模出台楼市管控措施？因为前三季度去库存的目标已经基本实现，房地产为经济增长保驾护航的使命基本完成，不规范存在失控风险。很多朋友国庆假期出差，回来后发现房子不是买不起就是买不起。如果因为价格再次上涨或者首付比例变高而买不到，那是因为房子太少或者新政限制了也买不到。
回顾2016年的楼市，有一个词不得不提，那就是“差异化”。城市与城市、区域与区域甚至项目与项目之间存在严重的分歧。全年，全国平均房价涨幅只有10%左右，但很多比较火爆的城市房价涨幅都在50%以上，有的城市房价涨幅甚至超过100%。比如廊坊，2016年底二手房的价格比2015年底上涨了103%，新房是一天一价，成为年度成交量最大的黑马。在国内增加。天津楼市的表现也很亮眼。之前不温不火的局面已经改变。 2016年初至年底，房价涨幅超过50%的项目不少，部分项目房价翻了一番。但是，我国东北大部分城市房价涨幅并没有明显上升，甚至部分地区出现了下降趋势。为什么会这样？事实上，观察一个地区房价走势的一个重要参考是人口增长。廊坊房价如此火爆，主要是受北京外溢人群的影响。天津也是如此。近年来，每年吸收的外国人在50万左右，并且有逐年增加的趋势。东北地区房价平稳甚至下降的主要原因是人口负增长，整个东北地区的人口外流现象比较严重。这对我们住在东北的老乡来说也不是什么坏事，因为房价稳定，买房住的压力会小一些，不会出现一个人不买房的尴尬局面。一年滨海生态城房价走势预测，几年无所事事。当然，如果东北的村民想投资房地产，还是去别处看看比较好。
2016年的楼市大戏已经落幕，2017年的楼市会如何上演我们无法预测，但我们还是可以猜测一下。我觉得2017年的楼市趋势可以用八个字来概括：字稳，声音依旧。
我们先说一下为什么这个词是稳定的，因为政治需要。 2017年，中国政治生活将发生一件大事，那就是下半年召开的中国共产党第十九次全国代表大会将选举产生新一届中共中央领导班子。中国共产党。这是中国的大事，也是世界的大事。为确保党的十九大顺利、有序、成功召开，各行各业、各领域都必须保持稳定。 2016年国庆期间，全国大城市出台楼市管控措施，以及随后个别城市加大管控措施，都在为<@ 2017年楼市。有人问这波楼市监管能持续多久？预计将持续18个月至2018年3月。今年十九大前，地方政府领导班子要么正在调整，要么刚刚就位。他们必须保持宏观经济和政治稳定，包括房地产。不会有大的调整动作，监管也不会撤。 2018年3月两会，新一届政府将发布新的政策方针和发展目标，地方政府将逐步启动经济发展，长期压抑的房地产调控政策或将逐步退出，新一波市场行情将是可能的。重启。
因为地价正在推高房价。举两个例子，2016年8月25日，天津中央商务区响螺湾安阳路地块拍卖滨海新区，合景泰富集团中标，楼面单价达到2.2万元/平方米，溢价率达到312%！当时地块周边的房价大概是1.10000左右，而周边的二手房在地块卖掉后，价格立马就涨了几千元一平。 2017年1月10日，天津滨海新区的中新生态城土地拍卖进行了三场，我司中标了一场，另外两场被其他公司拍卖。出售了三块土地。面条的单价约为1.380,000。拍卖前，生态城的二手房的价格还在1.80000到2.00000之间。拍卖结束后，生态城的二手房价格已经稳稳站稳在2.00,000以上。 2016年初的生态城区域，房价还在1.0万左右，一年基本翻了一番。 2016年，很多热点城市的土地供应相对地价来说还是比较少的，而土地的实际成交价格比较高，导致了2017年房价上涨的压力。当然，2017年，不太可能出现像2016年那样的激增，因为需要稳定，需要抑制监管。小涨，稳涨应该是2017年楼市可能发生的大概率事件，当然也不排除个别地区会出现价格下跌。
第三，我们来谈谈如何通过买房致富。正月初五，微信朋友圈里挤满了财神爷，因为据说正月初五是财神爷的生日，大家都想加入乐趣和致富。中国人对财富的虔诚比世界上任何宗教都要虔诚。今天我们就来说说买房致富到底是不是正道。买房看炮，励志看凤姐，这些年滨海生态城房价走势预测，无论是买房赚钱还是不买房，都来了一个顿悟，唯有任大炮才是真理。生活中有些人强烈反对炒房，把炒房比作贪得无厌的蝗虫，认为炒房推高了房价，抬高了生活成本，挤压了产业的生存空间，降低了城市的活力和竞争力。 ，让很多有梦想的年轻人被一栋房子打败，把资金下放到虚拟让泡沫越来越大，增加金融系统性风险，把国家置于危险之中，总之是滔天大罪。其他人持有不同的看法。他们认为，房价上涨是人口和货币现象叠加的结果。由于城市化，大量农村人口迁移到大城市。 2008年以后，央行印太多钱，货币大幅贬值。普通投资者的购买力对房价的影响，相当于往大海里倒了一盆水，影响微乎其微。以上两种观点的对错，我们不做判断。我个人认为，为了对冲货币超发造成的货币贬值影响，买几套房子是可以理解的。在城市化进程带来的房地产繁荣趋势无法改变的情况下，我们乘势而上，充分享受区域发展红利，也是明智之举。著名财经作家吴晓波曾分享过他的投资理念：一年买房。其实很多说楼市会整天崩盘的金融高手都是在偷偷买房，而吴晓波却是实话实说。
2016年的楼市市场浪潮在很多城市都是史无前例的，相信参与其中的人也会受益匪浅。几年前，我家乡的一些朋友和同学向我咨询了天津的房地产情况，但只是为了咨询。去年，我认识的三个林店村民直接到天津滨海新区买房投资。因为他们来的时候是下半年，天津的新房很难买到。几经周折，三人终于各买了一套。虽然不是最理想的，但是已经升值了很多。
在去年分享的第三部分，我们对炒房和房产投资做了一些讨论，谈到了如何确定买房的区域，如何把握买房的时机，如何把握买房的时机。选择支付方式等。今年我们会增加一些内容，主要包括八点，希望能帮助有房地产投资意向的老乡买房致富。
1.“房子是用来住的，不是用来炒的”你怎么看？
这是一场政策博弈，但如果地方法规是限制采购而不是扩大供应，我们都知道排洪是一个很好的策略。让房价在后期有更大的爆发。
2.如何控制大户型的选择？
从全国范围来看，建议重点关注京津冀和长三角地区。 2015年，珠三角城市领跑全国； 2016年，京津冀、长三角城市成为房价领跑者，2017年这一趋势有望延续。
3.新城和老城如何选择？
一线城市和热点二线城市新兴城区房价涨幅明显高于老城区，新兴城区更具有投资价值。 2016年12月，北京通州区同比增速最高，传统老城区西城区最低。天津也有类似的表现。西青区和滨海新区的生态城区房价涨幅相对较高，而传统老城区南开区和老区塘沽区表现相对滞后。
4.大城市的房价往往上万，而你家乡的房价只有几千元。你能在家乡买便宜的房子吗？
回老家买房是一件风险很大的事情，除非老家是中心城市（如武汉、成都等），或靠近中心城市的城市（如廊坊、嘉兴等） .)，或者有重要的人口增长城市（如徐州、泉州等），或者如果你真的想回老家发展，否则，你应该克制一下诱惑。投资有风险，买房也不例外。不是所有的房子都可以买来赚钱。
5.中国有房地产泡沫吗？
中国房地产100%处于泡沫之中，但上帝无能为力预测房地产泡沫何时破灭。也许我们这一代人这辈子都没有机会看到中国房地产泡沫破灭的那一天。与其担心泡沫破灭，不如学会在其中游泳。
6.2017年有机会投资房地产吗？
如果你还有条件购买，限制越多，可以考虑的机会就越多。可以考虑2017年上半年的布局，等待2018年3月之后的下一波行情。
7.如何利用低利率贷款杠杆？
有些人认为把钱存在银行是最安全的。事实上，货币在银行最大的风险是负利率货币贬值的风险。通货膨胀是一种无形的税收。在通货膨胀的环境中，没有贷款是无形的增税。您不妨以家庭为基础建立以抵押贷款为中心的债务组合。你的债务越多，它就会越富有。只要贷款带来的收益大于贷款利率，都是值得的。但杠杆的增加要适度，尽量避免高利贷。
8.如何做一个合格的房地产投资人？
最后说一下如何做一个合格的房地产投资人，这也是对第三部分内容的简单总结。做一个合格的房地产投资人，主要要把握三点：1）找涨价空间大的楼盘，最低涨幅不低于负债成本； 2）尽量多借低成本资金，成本最低的是银行的抵押贷款； 3）保持现金流的持续稳定，保证抵押不中断。
好了，今天的分享就暂时到这里了。以上分享的内容包括行业大佬观点的精髓和很多个人观点。仅供老乡参考。我希望它可以对大家有所帮助。批评指正，谢谢大家！
2017 年 2 月 5 日
演讲人简介：赵金宇，1976年12月10日出生，老家林甸县红卫乡司屯。 1995年毕业于林甸一中，1999年毕业于哈尔滨建筑大学（现哈尔滨工业大学），现任职于天津滨海新区传媒发展集团天津房地产开发有限公司. 作为总工程师。具有高级工程师、国家一级注册结构工程师、注册咨询工程师资格。拥有多年建筑设计院、房地产公司工作经验。熟悉建筑结构和住宅产品设计，拥有天津建筑设计和房地产开发相关资源。
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