“今年3月以来,从热点城市开启销售摇号到三四线城市加入限售,国内楼市正进入2021年‘9·30’政策之后的第五轮调控升级期。”记者说,目前,调控城市分布已经出现了明显的变化,从去年集中调控的一二线城市逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市比如海南全境,沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。
根据中原地产研究中心统计数据显示,今年内,截至目前,全国各地发布的房地产调控政策已经多达125次;为了继续降低投机投资性炒房,全国已经有超过60个城市执行限售政策,其中限售5年成为房价过快上涨城市的标配;上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等7个城市发布了房源统一摇号的政策。
楼市升温端倪,正是这一轮楼市调控升级的根源。事实上,在不少二三线城市的成交推动下,今年房地产市场的“小阳春”迹象隐约浮现。
每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数,过去一直被地方政府视为其楼市调控成效的重要指标,一些城市甚至不惜暂缓高价楼盘的销售,以便在统计数字上显得“好看”一些。
据统计局的数据,单今年4月,全国商品房成交建筑面积同比和环比双双下滑,同比下滑的情况还是近两年来首次出现。
但很多二线城市排队摇号、人才落户抢房等现象不难看出,需求潜力仍然存在,短期内市场仍有较强的升温动力。事实上,按照易居房地产研究院的最新报告,5月上半月,国内40城住宅成交1244万平方米,为今年以来最高水平;环比增长33%,同比减少4%。其中,二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。
虽然两个机构的统计口径并不一致,但从易居研究院的角度看,考虑到房企推盘加速,预计5月成交量将有明显上行,但同比增幅仍将处于负增长区间。
“住建部的这轮发文,就是对近期12个约谈城市以及各地房地产调控升级的一次明确答复,并针对一些苗头的城市和热点内容进行了专项调控部署。”严跃进分析称,住建部在6条措施中有不少新提法,比如首次提出的增加共有产权住房用地,以及控租金指标等。
住建部在发文中指出,要提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,力争用3-5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
“‘大幅增加租赁住房用地供应’的提法并不新鲜,而‘增加共有产权住房用地供应’则是首次提出。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华介绍说, 过去,绝大多数城市的共有产权住房用地多为划拨性质,包括经济适用房、中低价商品房等等。现在的新提法,意味着今后此类房源将通过土地市场的招拍挂来供应,或是仿效北京等地,在商品住房用地中“搭配”共有产权住房。
此外,住建部的最新发文中,还明确了北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都等16个城市租房住房建设的目标,尤其是提到了6月底要上报具体租赁方案。
这16个城市将是未来租房市场大发展的城市,也是“控租金”的重点监控城市。
“如何控,控多少,都需要地方政府好好研究。”吴翔华指出,握在普通市民手中的二手房,其租金水平主要是由市场决定,政府难以出台相应政策“控制”,而国有企业以及大型中介掌握的租赁房源,则很有可能受其影响。尤其是南京近期已经出让了6幅纯租赁用地,“接盘者”大都是国有房产开发公司,“控租金”的重担将落在其肩上。
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