2020年即将结束。回顾过去一年楼市的变化，很多事情确实让业界措手不及。从年初受疫情影响，从停产停产到重启楼市，各地出台各种措施为其保驾护航，再到深圳房价上涨三季度的杭州和四季度的上海、广州等地，房地产市场热度的快速变化也让今年7月后20多个城市出台调控政策趋于稳定楼市。在以天津为代表的北方城市，房价已进入下行通道。这看似不平凡的一年，背后有一定的逻辑。而2021年楼市又会呈现哪些新趋势和新变化？我们邀请了博士杨贤玲。经济学博士、Blank 创始人深圳和天津房价走势背后的逻辑，分析解读这些今年的楼市热点现象。
本期主题：楼市分化趋势的启示 Q1：纵观这一年楼市，我们发现，在北方房价下跌的同时，南方很多城市的房价上涨明显。这说明中国的楼市南北分化非常明显。造成这种情况的原因是什么？
@yang 领先
南方城市特别是粤港澳长三角城市在疫情冲击和经济周期调整中反应较快，市场启动较早。5、6月购房需求释放，引发一波成交热潮。音量增加。从房价看，今年深圳、上海等大城市对优质学区、平层的需求旺盛，置换需求的好转在一定程度上推高了房价，尤其是在第二季度，由于深圳市场资金充裕。从而促成了这一趋势。
Q2：目前，城市群与都市圈的竞争已经开始。9大城市群和34个大都市区深圳和天津房价走势背后的逻辑，哪个经济实力最强，哪个发展潜力最大？会不会带来楼市新的发展机遇？
@yang 领先
主要分布在长三角、粤港澳及中西部几个中心城市圈。长三角市场规模最大，新房二手房市场成交额超过4万亿元，全国1/4的房地产市场位于长三角。郑州、成都、重庆、成都、西安等中西部中心城市排名靠前，住房需求主要集中在中心城市。例如，仅武汉就有湖北省的房地产新房二手市场占总成交量的50%。
Q3：各地引进人才增加招聘，购房补贴往往几十万。这些政策会不会在各地产生连锁反应楼市？
@yang 领先
人才补贴具有短期刺激作用，但长期来看，一个城市房地产市场的走势主要取决于行业的竞争优势。有优势的产业才能不断吸引人才，人口才能净增长。
Q4：近日，中国社科院发布报告称，房地产告别只涨不跌的时代，房价局部下跌的监测预警将成为重点。
您认为房地产是我国现阶段金融风险最大的“灰犀牛”吗？
@yang 领先
主要是为了防范大型开发商的系统性金融风险。造成这种风险的原因如下：一方面，房地产量价齐升的趋势有所放缓，以高周转、高杠杆为核心的模式难以为继。另一方面，这些企业的杠杆率较高，行业关联度较高，不仅影响供应链，也影响地方政府的债务安全，也对地方政府的风险产生巨大影响。金融系统。
Q5：资源枯竭型城市房价热搜频发，深圳近期被评为“新热点”。城市间冷热不均楼市会促进各地房价的加剧吗？
@yang 领先
房价分化是持续的，主要有两个方面：一是在棚户区改造等政策扶持效应后，一大批三四线城市的住房需求已经结束。二是一线和核心二线城市需求相对充足，需求好转是释放期，面对人口流入的局面，未来房价仍将面临一定的上行压力。
以上是楼市带来的《幸福访谈——2020年买房思考》栏目系列文章。
由星富里主办的“星富里专访专访”栏目汇聚了房地产行业资深人士、行业领袖、一线从业者等群体。
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