2021-2022年天津滨海楼市展望：“量价波动 分化加剧！”
近期全国房地产投资销售走弱，房企参拍积极性降低，行业信用风险提升，担忧持续升温，购房者信心指数下降，叠加行业运行逻辑生变，部分业内人士称近期为“最难预测四季度”。
我们认为，目前天津滨海楼市今年大势已定不会再生变。针对后续政策是否会迎来松动，行业基本面又将如何走向，四季度及2022年滨海新区房地产市场走向如何，给出我们的判断：
未来预测：量价波动，分化加剧，改善聚合回流
1）量价预测：预计2021年总成交量将近300万方并随市场波动小幅增长，成交价小幅波动；2022年一季度市场初步回稳成交量小幅回落，价格回归。
2021年4季度：根据滨海需求基本盘，年均稳定在300万方；其中四季度较高80万方,按此测算，2021年年成交量也近300万方；天津滨海楼市当前市场表现下部分需求提前释放；预计2021年4季度将实现量的翘尾。
2022年，预计市场规模将回归：2022年，市场表现将回归稳定，受今年需求提前预支影响，预计明年规模小幅回落；土拍市场核心区供应不足，预计明年将以去库存为主，市场动力有限。
2）板块竞争：部分板块老盘集中策略激进，或将影响明年板块价值提升，部分重点板块改善需求或有回流趋势；考虑流速、存量等指标部分板块有一定市场机会。（略）
3）天津滨海楼市房企格局：部分黄档私企战略收缩大范围清库存；滨海房企格局分化加剧，国企央企市占率将提高
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