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天津过去
天津是一座历史悠久的古城。自古以来，因水运而上升。明永乐二年1404年正式建成。1860年天津成为通商口岸。许多西方国家在天津设立租界。天津成为近代中国洋务运动的基地。金融业十分繁荣，最终形成了天津独特的中西合璧、古今结合的城市风貌。
中华人民共和国成立后，首都北京，天津作为中央直辖市，与北京接壤。11900平方公里的面积相当于北京的面积。历史原因无需赘述，但北京利用首都优势获得了大量的经济、政治、教育资源，这是不争的事实。
新中国成立以来，京津两地对处于不同发展阶段的大型重点工业项目的认定提出了强烈要求。改革开放前的30年，这类产业项目的成果普遍优先考虑北京。1970年代，燕山石化、石景山钢铁厂、东方红炼油厂等大型项目相继在北京建设，使大量资金和项目投入首都。
在这样的竞争背景下，双方一直在暗中较量。所以，北京的进出口物资在找海港的时候应该已经到了天津港。然而，1980年代，北京与河北乐亭共建的北京塘岗终于绕过了天津。
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天津中兴通讯
随着与北京的经济和城市建设差距不断拉大，天津走上了自我救赎的道路。1994年，天津市提出滨海新区发展规划并上报国务院。2005年，被纳入国家“十一五”规划和国家发展战略，被批准为国家综合改革试验区。
滨海新区位于天津东部，结合了原有的塘沽、汉沽区和大港区。它幅员辽阔，已成为天津发展的桥头堡和试验田。天津市政府寄予厚望，希望成为第二个浦东。目前，滨海新区的泰达开发区发展迅速，是滨海发展的龙头板块。
天津中兴的第二种方式是开户。与许多锁定户籍的城市不同，天津早就发现了人口红利的优势。早在1996年，天津就利用自身的教育资源，推行蓝图户籍制度。
只要在天津买房，就可以获得蓝印账户，享受与红印账户一样的户籍待遇。一时间，大量外地人在距离北京最近、房价最低的武清、宝坻买房。他们在享受天津的教育和资源的同时，也为天津带来了大量的资金和人才。蓝图的户口政策促进了原本落后的郊区县城武清、宝坻的繁荣，房地产业成为武清、宝坻的支柱产业。
蓝银户口引进了数以百万计的外来人口。到2014年，在中央政府的压力下，蓝银户口被迫停止后，天津户口人口已达到1500万，与当时的北京人口仅相差500万。快速增长归功于蓝图账户政策。
即使在蓝银户籍被暂停后，天津仍然没有关闭户籍的大门，一直在用积分落户吸引人才。目前，每年在天津落户的人数还在几十万之内。
天津就是这样发展滨海，开放户籍，逐步实现天津中兴的梦想。
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天津布局
让我们看一张天津的地图
图片来源网络
天津是一个有趣的城市。从地图上看，可分为三环一新区。
➤第一环是天津的内环，也就是中心六区。
它们是和平区、南开区、河东区、河西区、河北区和红桥区。这六个区组成了天津老城。全市六区非常繁华，基本上所有优质的教育、医疗和商业资源都集中在全市六区。
➤二环是天津市周边四区，即东丽区、西青区、津南区和北辰区。
事实上，从区域面积上看，天津的中心城区仅比北京东西城市略大，而环城四区仅比北京三环略大。
在北京，从老城区的二环开始，像馅饼一样自发向外扩张，到三环和四环，而北京四环是一个非常成熟的中心区，哪怕五环以内的土地环可以发展的不多，天津完全不一样。
天津离开中六区天津滨海新区房价最便宜，就像进入了另一个边界。道路两旁是一望无际的未开发土地，让人仿佛置身于乡间。由于天津自身资源和经济规模有限，无法实现环城四区的自发成熟。
目前西青张家窝片区、津南鲜水谷片区、八里台片区等都是各片区发展较好的片区。为整个地区的成熟做出贡献。
➤三环为天津市外郊县，包括武清、宝坻、静海、宁河、蓟县五个区。这五区位于环城四区的外围，属于天津市的远郊县。自然是逊色于环城四区。
但是，这五个区各有不同。武清、宝坻虽然远离天津市中心，但由于与北京接壤，吸纳了大量蓝图移民。除了房地产的蓬勃发展，它们近年来发展迅速，而静海发展迅速。是天津大力支持的郊区。静海团泊新城以足球带动经济天津滨海新区房价最便宜，近年来发展强劲。
➤ 最后一个是 滨海新区。
滨海新区中的塘沽区也属于天津老城区，多年来与中心六区并行发展。,滨海其他领域处于初步发展阶段，发展前景还有很长的路要走。
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天津现状楼市
天津楼市多年来一直不温不火，主要是缓慢上升。到2015年底，中部六区的均价还在2万多元徘徊。天津楼市2016年初开始暴涨，2017年初基本翻倍，2017年4月1日实施限购后逐渐企稳。
目前，中部六区房价基本在3万到6万元之间，和平区优质学区房涨至10万元。由于开发较早，大部分老旧破旧的房屋都位于其中。在南开区，即使是没有学区概念的旧商品房，每平方米售价也接近4万元。
▼南开区老旧商品房售价3.8万元
▼南开区街景
但由于环城四区发展较晚，目前以新项目和次新项目为主。津南区的大学城片区目前新项目林立，道路宽阔，规划良好。现在 在售 新房源的价格在 15,000 美元到 20,000 美元之间。西青区属于天津生态社区。杨柳青、张家窝地区环境优美，规划良好。目前的房价在2万到2.5万之间。
▼津南新区富力节日城，现价15000
▼津南大学城区域规划好
▼西青区街景
▼西青区楼盘江南市，现价21000元
外环五区中，武清、宝坻在1万到2万元之间，静海在8000到1.5万元之间，而宁河和蓟县新项目很少，大多在1万元左右。滨海新区目前泰达开发区房价最高，大多在3万元左右，塘沽老城区2万元左右，汉沽其他保税区新房1万元左右和其他领域。
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天津价值萧条
经过一番梳理和分析，米宅认为，目前天津的价值洼地已经凸显出来，首选是环城四区的核心板块。
这些板块距天津市中心仅十几公里，距市区20分钟车程即可到达。按照新项目至少溢价30%的标准，南开区38000破旧和津南新城10005新市场的实际差价达到了惊人的4:1，这是一个严重不合理的差价，迟早会返回值。
价差大的原因，一方面是政府对新项目的价格管制，以及开发商早年征地成本极低；，而这个概念还停留在十年前北京对通州和大兴的认知中。但随着地铁的扩建和郊区的快速崛起，过大的价差将很快被抹平。
不仅如此，与北京相比，天津的环城四区具有很强的区位优势。四区与中心区的距离仅为北京三、二环的距离，四区环城开发力度较小。，具有较好的规划优势。目前，天津地铁正在建设中。一旦实现环城四区与中心区的衔接，房价将快速上涨。
▼2020年天津轨道交通规划图
第二个值得关注的，武清和宝坻，因为靠近北京，承担了更多的资源和外溢。此外，近年来，不少蓝图户口的孩子已经到了入学年龄，一大批家庭带着家人到武清宝坻落户。给这两个地区带来了大量的人口、资金和活力，房价的推动力也很强。
目前市六区房价已经很高，存在透支风险。滨海新区虽然未来可期，但按照目前的发展速度，可能还有很多年的路要走，不在米宅的推广范围之内。
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结语
毗邻北京的天津，有幸也有不幸。
但是，以华北的经济规模，天津的可开发面积，以及天津市政府务实向上的作风，相信天津的未来将远超现在！
（结束）
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