2018年功能区合并是对泰达、于家堡乃至响螺湾影响深远的一件大事。功能区合并后的规划调整紧随其后：于家堡90%的商业服务用地计划转为住宅用地，以住宅用地吸引人口支撑庞大的商业服务供给，开始关注人口与城市发展的合理互动。今年4月合景泰富收购的香螺湾住宅用地，在旧计划中也是商业用地，但最终作为住宅出售。秘君接到消息，该项目最近积累了客户，终于香洛湾不再是公寓市场。.
隔江相望，响螺湾如何融入开发区？
原来，泰达和于家堡之间分了一条铁路，发展不平衡；于家堡和响螺湾都是隔江相望的中央商务区，但产业重叠严重，商业服务供给过大，人气不足。2018年的功能区兼并重组，为向南发展进入成熟的泰达核心区开辟了空间。人口的逐步进入也可以激活于家堡和响螺湾。规划的统一调整也避免了功能区之间的同质化竞争。就秘君的个人观点而言，滨海新区自此就走上了正轨。
2018年是于家堡的分水岭。大型政府公共建设项目落地，商业设施配套，政府发展路径清晰。三管齐下，泰达老人才开始放下偏见，愿意进军于家堡地区。新港四路两边的联系越来越近。
与家宝相比，香螺湾如何跨海河融入开发区成为了一个重要的看点。根据交通路网，目前连接海河两岸的主要节点有河南路桥、海河开口桥和海河隧道三大节点。安阳路跨海河大桥仍在建设中，在建的B1、Z4线也将穿越海河。响螺湾的目的很明确：通过河流节点将大海河北海岸与交通系统连接起来。打通河道节点，可以让响螺湾享受开发区成熟的配套设施，也可以在大型开发区的格局中彰显其优势。
从宏观上看，天津双城双核的5大连接动脉分别是津滨高速、津塘高速、天津大道、津滨高铁、轻轨9号线。5条主线中有4条位于海边河北，只有天津大道贯穿主城区和海河南岸的响螺湾片区。然而，天津主城南部近年来发展迅速。如果将响螺湾融入大开发区的交通系统，天津大道的主干道功能将真正发挥出来。届时，开发区与主城的联系窗口可能会从今天的塘沽切换到海河南岸的响螺湾。
2公里7000的差价在哪里？
秘君早就注意到了：滨海新区海河北岸价严重高于天津主城对面的海河南岸。主城房价格局基本是南岸压北岸。
目前天津滨海新区响螺湾房价走势，泰达核心区房价高达3万元/平方米，而塘沽老城区基本没有新房在售、北塘、生态城均价16000～20000元/平方米，于家堡新建商品房均价约为24000元/平方米。南岸响螺湾区16000-20000元/平方米。自2018年塘沽湾低价项目倾销以来，洋房价格区间也涨至元/平方米。
在塘沽泰达和于家堡三大区域中，塘沽和泰达在海上河北岸上相对成熟，2018年于家堡迎来了好年头，无可厚非即房价略高。然而，泰达核心区的人口却是跨过北部工业带来到生态城，而不是越过海河向南进入响螺湾，这是一个你无法理解的秘密。于家堡和响螺湾的差价接近7000/平方米。要知道，从太台到北塘步行9公里，过彩虹桥10公里，到响螺湾只有6公里。蜗牛湾距离酒店仅有2公里。有点远，但价格基本差不多。什么'
一位做房地产投资开发的朋友一句话解释了这个问题：香洛湾没有项目！在市场最好的时候，香螺湾只有公寓在售。在和景、碧桂园项目出现之前，响螺湾的住宅产品只有一个沉寂多年的八方观园。从而使这方面的一些新房引用贴近当前的在售新房项目。新房供应短缺导致该地区受欢迎程度低。单纯依靠招商引资，无法有效吸引稳定的人口进入。大型商业服务设施自然缺乏人气。
策划变化，你能支持流行的蜗牛湾吗？
商业服务业的先发展曾经是于家堡和响螺湾的同一个思路，但城市发展的经验证明，商业金融业只有一个发展规划是不够的，产业和城市是新城区的坚实发展道路。2018年6月，合并后的新开发区召开土地推介会。推介会上推出了11个主要路段39个住宅地块，主要集中在天健、新港和塘沽南站和东滨路路段。通过规划调整促进产城融合的思路非常明确。
目前，第一街区已入选风采临泉二期，于家堡高铁站东侧已提车，响螺湾片区五个大沽街区已被基地拿下价格。.
和景中标的5块地块被命名为和景灵峰项目，包括16栋高层建筑和房屋，并在靠近海河的西北侧规划了30000平方米的商业综合体。根据案例沙盘，项目住宅部分分为四组，每组构成一个独立组，与八大里地区一样属于街区型规划。一期开盘的A地块由4栋11层至顶层的住宅组成，均为一梯两户住宅，建筑面积97-114㎡。从项目区域来看，是对滨海市场的提升。产品。项目预计本周末开盘，开盘均价约17000元/平方米，精装出售。
值得一提的是，灵峰项目将亚洲新立面与富有东方元素的日式园林相结合，极具创新性。近年来天津滨海新区响螺湾房价走势，日式园林在天津出现。日式园林相比于法式宏大和中式委婉，更注重周边环境的变化，如风的吹拂、时间的变化、植物颜色的变化等因素进入设计空间。和景灵峰诠释山、风、水、云等元素，用植物和铺装实现相应的主题景观。
从目前滨海新区的价格格局来看，和景灵峰的预期价格将对佳宝、塘沽万乃至生态城产生较大影响。和景凌风作为南方知名的开发公司，不仅要在天津推出和景品牌，而且从某种意义上说，也是香洛湾投资滨海市场的名义，并在重申通过优质项目进入滨海市场。@滨海新区的地位，纠正了市场长期以来对香螺丸的偏见。
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