天津滨海新区发布“塘沽湾”规划，将“塘沽湾”建设成发展新高地。事实上，位于天津中部的于家堡和响螺湾地区滨海新区需要进行振兴和充分利用。
天津滨海新区的于家堡和响螺湾地区建设了巨大的商圈，很多摩天大楼形成了很好的景观，但是这些摩天大楼的利用率不足。
下图为天津塘沽湾与于家堡-仙洛湾的关系。
根据天津市滨海新区发展规划，要加快海河区域开发，加快海河塘沽湾建设步伐，希望打造发展新高地。
天津滨海新区的塘沽湾区效果图，大致如下。
天津滨海新区于家堡和响螺湾一带建了很多摩天楼，而且还建在海河沿岸，整体效果相当壮观。
这些摩天大楼构成了天津的天际线滨海新区，是天津最美的风景之一。
一个区域的发展，光有摩天大楼显然是不够的，里面的企业是关键。天津滨海新区于家堡和响螺湾地区的摩天大楼利用率相对较低。
下面是天津于家堡和响螺湾摩天大楼的近景。
天津的塘沽湾位于海河下游，与原塘沽老城区隔江相望，具有优越的区位优势和发展潜力。 塘沽湾和于家堡-仙螺湾的开发也很关键。
天津滨海新区是全市发展的领头羊。于家堡和响螺湾也是备受期待的“中-中-商-商-区”。炮台和响螺湾属于摩天楼建设快，企业引进慢的情况。
根据塘沽天津湾规划滨海新区，于家堡、响螺湾等大型商圈应走上正轨，振兴庞大的摩天大楼，成为真正的发展高地。
最近，塘沽wan发布了一系列“重磅新闻”，每个硬核。
作为滨海新区的新兴区域，塘沽湾在城市发展进程中发挥着重要作用，尤其是在城市界面和民生方面。
依托城市的黄金命脉——海河天津滨海新区于家堡房价查询，板块的成熟基地正在崛起。
除了加快基础设施建设，塘沽湾也在积极引进优质城市资源，推进规划落地。截至目前，已与多家企事业单位签约，并制定了相关配套设施。
这在一定程度上也体现了塘沽Bay强大的履约力，规划分红不是一句空话。
7月24日，天津市滨海新区人民政府主办，滨海新区土地开发中心、滨海新区新城市人民政府、中建新塘（天津）投资发展有限公司承办。协办、协办，以“赋能生态新城，打造宜居微城”为主题的塘沽湾区招商推介会圆满落幕。本次推介会签约了包括优质教育、医疗、商业、通信服务等在内的多项配套资源，区域价值迎来新高度。此外，推介会上还推出了12块60万平方米的优质地块。
土地丰富的性质表明，塘沽湾已经从一个纯粹的住宅区转变为一个综合性的新城镇。
与塘沽一中签约
塘沽一中（地点学校）
塘沽第一中学第一次高质量教育
完善的教育配套资源是区域发展不可或缺的因素。 滨海新区塘沽一中教育集团走进学校，打响了塘沽湾区设施升级的“第一枪”。作为滨海新区乃至天津中学教育中名列前茅的塘沽中学之一，它始建于1946年，曾获国务院和周总理嘉奖。 2019年教育成绩再创新高，天津市理科第一； 700分以上学生6人，占全市700分以上人群的13.95%；共有327名文理科600分以上的学生，成绩斐然。
此次，塘沽一中将进驻塘沽湾，通过集团化办学，建立从小学到初中的九年制学校满足塘沽湾居民对素质教育的需求。第一合作学校建筑面积30000平方米，办学规模36个教学班。预计2020年底建成，2021年投入使用。
与北外文化创意教育培训机构签约
北京外语文创课外教育丰富多彩
作为国内知名的课外教育培训机构，北外国际教育研究院落户塘沽湾后，将填补新城创新教育空缺，提升综合教育能力以基地为基础的创新教育模式，提供一站式服务，满足本地区学生的课外辅导需求。 BFSC计划在新城建设一个规模约4281平方米的教育实验基地，引入多元化的教学模式，设立少儿教育综合体和3-12岁儿童马术训练基地。
同时，北外将根据北京外国语大学的国际化目标，在塘沽湾开展STEAM课程体系合作，促进课程体系与现有学校课程的融合，为学校提供特色服务。该地区的基础教育 教育等附加服务。
签约北京大学滨海医院
北京大学滨海医院
北京大学滨海医院便民医疗保障健康
为实现区域医疗资源共享，提升医疗服务水平，北京大学滨海医院将在塘沽湾设立校区，提升区域医疗服务质量，满足居民基本医疗需求。作为天津市知名的大型三级甲等综合医院，北大滨海医院的入驻将使区域内的整体医疗资源更有保障，让选择塘沽的人湾可以享受优质、便捷的医疗服务。
与世纪华联超市签约
区域配套业务
世纪华联超市综合购物让生活无忧
区域生活配套离不开大型综合性购物场所。在全国30多个省市拥有13家大型超市、40多家中型超市，以及拥有2000多家加盟超市的世纪华联超市。 塘沽湾，为区域提供包括生鲜、果蔬、日用品、小餐饮、冷冻产品等品类的综合超市。世纪华联超市签约让区内居民享受一站式购物体验，塘沽湾15分钟生活圈日趋完善。
与中国联通5G签约
中国联通打造5G+智慧城市
为更好地推进区域配套设施建设，塘沽湾区与中国联通在5G协同创新方面进行了深入合作，不仅让居民享受高速流畅的上网体验经验，也将为塘沽湾智慧城市建设，打造滨海新区“智慧微城”提供有力支持。
中国联通天津分公司将为推动塘沽湾智慧城市高质量发展提供优质网络保障，提供“千兆5G+千兆宽带+千兆Wi- Fi”计划将助力塘沽wan打造社区智能5G千兆示范社区和5G示范产业集聚地，将“智慧”触角融入人们生活，搭建“智慧”与“城市运营”和“居民服务”相互融合的发展桥梁。
重振区域活力塘沽湾区价值再次提升
作为中国建筑与滨海新区政府战略合作的重要项目，塘沽湾已成为新区城镇化建设的标志性平台。经过多年的开发建设，在各项配套设施和效益即将实现后，区域发展也迎来了升值。
塘沽湾区配套项目位置
从今年开始，区域内多家品牌地产公司开发的项目将陆续移交。预计2020年将有2万人居住在塘沽湾，到2022年底，整体面积将达到1.6万户、5万常住人口规模。未来随着多个配套项目的入驻，塘沽湾区的人气必将再度提升。
一个区域的居民集中会增加更多的居住需求，因此区域设施必须“领先一步”是很自然的。作为塘沽湾的建设者，中建新塘（天津）投资发展有限公司不断开拓投资，始终专注于区域优质资源的引进和民生改善，福祉，帮助区域引进优质配套设施 价值赋能和品质提升。 塘沽在湾区引进教育、医疗、商业、通信服务等与人居需求相关的优质配套项目，结合道路交通、景观生态、社区人文建设等效益.@塘沽湾的未来价值会随着信心迅速提升。
罗马城不是一天建成的，但塘沽湾的发展齿轮已经开始转动。 塘沽海湾就像站在跳板上。
让我们回顾一下塘沽湾区近年来在土地市场的表现。
自2016年底以来，塘沽湾区地价如野马，一路飙升。面价从2439元/㎡飙升至5000元/㎡，涨幅翻倍。
自此，塘沽湾盘在天津的土地市场上活跃起来，仿佛被“打得血肉模糊”。
2017、2018 年更受欢迎。 5宗地块全部以“最高价+自有住房建设”的方式出让，溢价率高达50%，最高自有比例为30%。最高价达到7243元/㎡。
2019年，塘沽湾板块持续加码供应，成功售出6宗地块，建筑面积近40万平方米，溢价率5%-21%。然而，楼面价格大幅下跌。 2016年的水平是每平方米5000多元。
从供给来看，2016年至2019年四年期间，塘沽湾共出让16块地块，住宅总成交量近120万平方米。
平均每年卖出4块土地，超过天津乃至全市部分地区数年的出货量。
2020年，塘沽湾区画风转坏。至此，塘沽湾区一共发布了3个住宅地块。这三个地块原定于7月退市。突然宣布延长至 8 月。业内人士表示，延期的主要原因是目前没有房企签约，8月能否成功发售仍是未知数。
02
过去六个月新房去改变惨淡
尽管如此，在过去的几年里，塘沽湾区还是吸引了中国建筑、禹州、华远、保德、天地园、徐汇、景瑞、华发等众多品牌开发商。
目前该板块在售项目包括豪景湾、景瑞塘沽万一、徐汇景瑞塘沽万陆、天地园西月湾、中建城、禹州悦府、华源奇堂、宝德云湾、中建金源等
从产品来看，盘中项目面积从80平方米到130平方米不等。还是很吸引人的。
然而，今年以来，塘沽湾新房的市场在天津整体低迷的情况下更加降温楼市。
根据数据机构的数据，塘沽湾板块近6个月共有10套房源在售，共售出1067套房屋，整体成交量为平均
价格12175元/㎡，目前整体价格比较稳定。但随着入市项目数量的增加，开盘市场的抛售率持续下降，过去半年各项目的抛售率并不理想。已经卖出了100多套，其他项目的销量更是惨不忍睹。甚至有两个项目已经卖了将近半年。
03
为什么我敦促您认真考虑塘沽海湾？
为何如此备受瞩目的开放和充满希望的地区如今年久失修？
我们先来看看它的地理位置。 塘沽湾位于滨海新区的中心板块，总面积21.13平方公里，天津自贸区以东，滨海新区中央商务区区与塘沽老城区隔海河相望，北靠海河12公里海岸线，南邻天津大道，是我国生态有机农业示范带。 @5.5 平方公里。
该区域整体容积率规划为1.5，建成后可容纳15万人。
塘沽湾之所以被寄予厚望，很大程度上是因为它的地理位置：踩着连接市区的天津大道。 滨海新区 是一条黄金动脉；江景资源也是其发展的基本要素之一。规划了12公里的河岸、公园、社区公园和绿化带公园，整体绿化率较高。
塘沽海湾有位置优势。如果是自住的话，塘沽bay里面的房子还是有优势的。比如总体规划比较大，未来会有一定的人口集中度，会带动板块的业务等方方面面的发展。
同时板块整体容积率较低，居住体验会相当舒适，确实是其他滨海其他板块无法比拟的。
但从投资的角度来看，小侯认为这是一个升值缓慢且难的地方，原因有以下五点：
1.板材供应量巨大
我们都知道，当供给小于需求时，房价就会上涨，因为需求大，房子供给少；反之，当供大于求时，供大求小，房价难以支撑。
过去几年，塘沽湾开发的土地大部分属于启动区，这意味着板块后期的土地储备非常大。
在上周的滨海新区推广活动中，塘沽wan放出了12块土地，总面积约60万平方米。其中，住宅用地8块，约40万平方米。可见后期新房仍有大量供应。
从上面收购的土地的底价来看，塘沽湾板的地价不仅没有上涨，反而下跌了。房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。 塘沽湾板的地价无法为房价的上涨提供强有力的支撑，这意味着该区域的房价将长期维持在该水平。水平，随着时间的推移，房价不上涨的事实意味着下跌。
2.塘沽湾区没有自己的产业
塘沽Bay 经常被用作 生态城 的基准。这两个部门同样是密度低、规模大，但发展却大相径庭。从工业角度来看，
@生态城刚刚甩了塘沽几条街。
生态城行业招商情况良好。国家动漫园、国家影视园、信息产业园、生态科技园等，迄今为止，市场主体总数已达8000多家，丰富的产业带来了大量的人口已经导入，两者进入良性循环。
而塘沽湾板产业疲软，在没有产业的情况下，只能靠低价吸引其他领域的溢出需求。
再来看看塘沽湾板的定位——与自贸区功能互补的低密度宜居生活区，但自贸区本身的发展还有很长的路要走路要走。
3.交通很不方便
交通在一个行业的快速发展中扮演着非常重要的角色。 塘沽湾区的交通受到广泛批评，尤其是中西部高速公路。
2011年，中环高速主干线通车，但因土地管理问题，整个工程进度放缓。直到2017年，中西环海河南段开工建设，至今未完工；海河大桥工程尚未动工。
众所周知，连接塘沽湾和塘沽核心区的主要道路有河南路（海门大桥）、中央大道（海底隧道）和秦滨高速（临港大桥） ）。必须依托海门大桥。虽然大桥的吊装时间原则上不超过1.5小时，但对出行也有很大影响，塘沽当地人对海河南岸印象很差，开玩笑说叫“过河”。
我们来看看铁路运输。地铁Z1、B7线虽然在该区域预留了站点用地，但尚未开工建设，开通时间仍待定；公交有112、131、627等线路，线路长，等待时间长，出行不便。
因此，对于这种楼盘，只能靠自驾通勤，没有地铁，它的需求端肯定是极其有限的，这也限制了住房的升值。
4.大部分包都是计划好的，短期内无法实施
按照塘沽湾的发展理念，三年成型，五年成趋势，十年成熟。总体发展分为四个阶段，最长可达12年。
2014年正式开工建设，到2016年底才推出3个地块。现在 6 年过去了，塘沽湾板城市的基本面相信大家都清楚了。
让我们看看其他设施，例如教育资源。目前有上海路九年一贯制学校、北京蓝天幼儿园和塘沽一中教育集团，与生态城板块相比，仍处于较低水平。明显不足，急需引进商业设施和医疗设施。
在12年的发展周期中，仍然存在很大的变数，任何规划或政策的变化都会给董事会带来非常大的冲击。
<@5.人口基数较弱
根据规划，塘沽湾规划人口15万，但目前常住人口只有3.4万。需要介绍多少人，可以通过计算得知。
细分市场的发展必须依赖于人口的流入。从塘沽湾某项目的来访客户分析可以看出，该路段的购买力大部分位于金塘高速以南，且以首家为主人口输入有限，对价格非常敏感。
所以说明这个区域的房价只能是被动区域。除非其他板块的价格涨得很高，顺带可以涨。如果其他地区的价格不变，这里的价格偏高，买家自然会选择其他地方，因为这里不是必买的地方。
04
我可以买吗？
通常情况下，我们判断一个行业的房价走势，基本是通过这几个因素来判断的：政策支持、产业支持、人口支持、经济支持。
那么，在塘沽湾区天津滨海新区于家堡房价查询，这些因素显然无法支撑短期内房价的上涨。以上提到的缺点，都决定了塘沽Bay短期内将处于低位。价格生活区。
别说和滨海的核心区相比，人口增长少，地段少，住房需求少。有点麻烦可能是楼市的转折点。
当然，我不否认塘沽湾未来的规划包括地铁、知名教育集团等，这些可能是对塘沽湾板块发展的支撑未来，但这永远是未来。
最后还是归结为一个问题：我还能买吗？
如果你在滨海工作，或者住在塘沽湾区周边，无论是刚需还是改善，都可以买房自住。毕竟房价是比较便宜的，不过以现在的行情，不用太着急，可以多观察，等机会入手。
如果你想买房投资，如果你想获得短期回报，你应该放弃。 塘沽湾未来房价至少取决于5年以上的大周期，天津经济发展中期会有变数。
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