房价“三连跌”，7000多平米的天津宁河能否出手？
林秀娱乐 说
2021-06-22 16:44
宁河属于天津市外5个郊区之一，在整个天津房地产市场的存在感较低。市场具有很强的“内循环特征”。在2016-2017年天津房价宁河房价上涨的岁月里，他就像一个温柔的小弟弟2021年天津滨海新区房价走势，只是害羞。然而，当房地产调控来临时，市场面临压力。
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一
宁河房价连续三年下跌。
2018年，宁河老城和桥北新区的住宅单价还能维持在11000-12000元/平方米，但随后从11000-12000元/平方米迅速下降到9000-10000元/平方米，之后继续跌至8000-9000元/平方米，最终跌破8000元/平方米的价格，用了不到三年的时间。
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基于市场研究信息
兴富里APP数据显示，2021年1月至20121年6月21日，其他远郊及四区均呈现一定的企稳或上行趋势，而宁河市场仍维持下行趋势线，令人质疑。: 宁河楼市的底线在哪里？
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2021年1月至6月21日天津市近郊五区及滨海新区房价走势，数据来源于兴富里APP
那么，宁河市场持续降价的原因是什么？
主要原因是供需严重失衡。宁河市场具有很强的内循环特征。客户主要来自宁河市区的客户和“城市提升”所辖乡镇的居民，市场容量相对固定。宁河楼市2017年出现供需反转拐点。2017年至2019年，保利、东昊、蓝光、新城、碧桂园入驻宁河，市场供应量飙升至100万平方以上米。住宅市场容量仅为20万平方米左右。在巨大的供需矛盾下，开发商只能以价换量才能实现支付，导致宁河市场价格持续下跌。
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从市场研究数据中提取
二是人口外流导致需求减弱。宁河地广人稀，是著名的“鱼米之乡”。拥有国家级古海岸和湿地“七里海”。但产业基础相对薄弱。2019年生产总值约502亿元，在天津市16个区中排名第11位，在远郊5个区中排名倒数第2，仅领先于排名垫底的蓟州区。经济基础薄弱，自然无法对区域人口形成足够的粘性。根据第七次全国人口普查数据，2010年至2020年的十年间，宁河区常住人口从41.6万人下降到39.5万人，占天津人口的比重。比例从3.22%下降到2.85%，
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数据来自天津市统计局公开数据
最终，宁河也面临着相邻滨海新区的降维打击。宁河市距天津滨海新区函谷市仅10分钟车程。滨海新区是目前天津房地产市场最活跃的区域之一，居住环境、商业配套、教育医疗资源明显优于宁河。同时，宁河的房价相比汉沽没有优势，导致大量客户被分流到汉沽或滨海新区的其他板块。正是以上因素的叠加，加速了宁河房价的持续下跌。
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宁河市离滨海新区汉沽市很近，开车只需10分钟
二
那么宁和到底值不值7000多元一平方米呢？要回答这个问题，我们必须认真考虑两个问题：第一，宁河未来的基本面是什么？二、宁河现在的价格值不值？
1、未来宁河的基本面如何？
从经济上看，宁河市经济复苏迹象明显。2020年宁河地区GDP增长7%，远快于天津的平均增速。位于宁河的一汽-大众华北基地已投产。它是一汽-大众在中国的五个基地之一，年产能30万辆，可带动上下游产值300亿元，创造就业岗位6000多个。对宁河来说，效果很明显，拉动经济，拉动就业，产生真实的住房需求。
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一汽-大众华北基地
此外，宁河的城市格局和面貌也在发生变化。随着“一江一海一城”格局的加快建设，宁河“晋宁城铁”获批开工2021年天津滨海新区房价走势，宁河开始进入“轨道时代”。位于鹿台桥北新区的新城五月广场已封顶并投入使用，将结束宁河长期以来没有大型商业设施的尴尬局面。33.6万多平方米的吉运河沿线生态绿色廊道项目建设正在加快推进。建成后将包括健身步道、绿化长廊、运动广场等功能。从以上信息点来看，
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宁河新城五月广场效果图
2、那我们来分析一下现在的价格值不值？
经过几年的调价，宁河的市场价格基本回到了“解放前”。公开市场信息显示，截至2021年5月，宁河新房成交均价为8681元/平方米，其他四个“远郊”宝坻区成交价为10738元/平米，蓟州区内价格11827元/平米，静海区10417元/平米，武清区15029元/平米。而毗邻的滨海新区总体均价为15500元/平方米，宁河的房价已经形成明显的阶梯价格，几个区（以及毗邻的滨海新区）也在郊区。.
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2021 年 5 月房价数据，基于公开市场数据
2020年下半年至今，宁河市场月均销量2.38万平方米，年销量超过28万平方米。目前，宁河市场正在形成新的“量价平衡”。简单的理解是，在当前价格点上，买卖双方“基本一致”。
三
让我们回到最初的问题，每平方米7000多元的宁和能不能出手？根据宁河市的基本面和目前的市场价格，可以得出以下结论：
1、如果客户只需要在当前节点上车，可以有一个一定厚度的“安全垫”。
2.鉴于宁河一二手市场存在一定价格“倒挂”的情况，如果您拥有多个房产，可以考虑优化资产配置，更换“旧、破、旧”小”，质量更好“新房”。
3. 建议投资客户谨慎行事，改善客户应自行决定。（全文结束）
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宁河国家古海岸湿地“七里海”保护区
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