01
新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数环比表现
天津市2007年以来
新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数环比曲线
1、从统计期内天津的房价指数同比波动曲线看，天津在 2014 年 8 月的低谷比之 2008 年年底的最低点还要低，之后开始漫长的恢复期，整个 2015 年表现得波澜不惊，但进入 2016 年后，天津房价犹如吃了春药，一夜蹿升，直至 9 月份的调控杀手锏出手，瞬间没了元气。
2、在本轮调控开始前的波动周期内，新房和二手房的价格波动相关性总体一致，差别仅存在于时间的之后或提前上。但在 2014 年 4 月以后，二手房的价格变化幅度和变化趋势日益显示其独特性，这显然与政府用强力手段控制新房价格的举措有关。本轮调控开始后，二手房虽然也经历较大的同比调整，但市场需求动力十足，已经从 2017 年 7 月开始出现连续而明显的向上调整势头至今未改。新房在 2017 年 11 月出现的向上调整努力，在 2018 年未能延续，又被一顿棒喝给打压回去。
3、就新房而言，2016 年 9 月是销售价格环比指数在统计期内的最高点，为 104.2，而此后的最低点出现在 2017 年 1 月和 11 月，数据为 99.7，两者差值仅为 4.5 个百分点。
4、就二手房而言，2016 年 9 月也是销售价格环比指数在统计期内的最高点，为 104.1，而此后的最低点出现在 2017 年 6 月，数据为 99.1，两者差值为 5.0 个百分点。
02
新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数同比表现
天津市2007年以来
新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数同比曲线
1、就同比口径而言，调控期前后，天津市场新建商品住宅和二手住宅的波动周期均很明显，相互间协同效应的趋势、周期基本一致。
2、本轮调控前，天津市场新房销售价格同比指数的峰值出现在 2016 年 11 月，其后，经过连续 12 个月的持续下调，至 2017 年 11 月，触底回升，进入窄幅上升通道。中间，也出现与已经分析过的几乎所有城市都有的 2017 年 9 月的节奏调整节点。
3、而二手住宅销售价格同比指数的峰值也出现在2016 年 11 月，其后，经过连续10个月的持续下调，至 2017 年 9 月，下调速率显著降低，直至 2018 年 1 月触底，出现回升迹象。
4、截止到 2018 年 2 月的最新数据，新房和二手房销售价格同比指数与本轮调控前的高位相比，分别下跌 20.54 % 和 19.32 %。这种幅度，在史上最严厉的调控面前，显然仍属于温和级别。
03
新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数
与2015年同比变化情况
天津市2011年以来
新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数与2015年同期
对比曲线
1、与 2015 年同期相比，天津市场新建商品住宅销售价格指数的控制力度与武汉一样强硬，同样紧紧盯住 2016 年 11 月的数据，咬定青山不放松。
2、与 2015 年同期相比，天津市场二手住宅销售价格指数的持续上涨势头在 2017 年 4 月出现拐点，掉头向下滑行，至 2018 年 1 月止跌回升。
3、截止到 2018 年 2 月，经过调控政策的洗礼，新建商品住宅的销售价格指数比2015 年 12 月的最高点相比，涨幅温和，为14.12 % 。
4、截止到 2018 年 2 月，同样经过调控政策的洗礼，二手住宅的销售价格指数与 2015 年 12 月的最高点相比，涨幅不算低，为18.25 % 。这其实呼应了本人在前一篇文章中的观点：对那些在 2015 年房价上涨幅度有限的城市而言，这个结果其实是对 2015 年深圳等一线城市狂涨结果的补涨过程而已。
04
不同面积段
新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数
不同口径变化情况
天津市2011年以来
各种面积段新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数环比曲线
1、从销售价格环比指数看，在调控前，天津市场三种面积段产品仍然属于 “ 三国杀 ” 时代，难以明确划分是投资型还是改善型市场。但在调控日益深入后，因为限购带来的房票资源的稀缺性，144 平米以上面积段新房日益受市场追捧，与 90 平米以下面积段产品形成 “ 此消彼长 ” 的关系，但两者价格波动还是很频繁。
2、二手房的价格波动非常敏感，虽然已经出现触底回升势头，但从上蹿下跳的曲线变化趋势表现看，这个市场的消费者信心在逐步恢复，市场潜力不容小觑。
3、在微观层面，新房仍处在政府打压状态，2017 年底出现的触底反弹迹象在 2018 年又被强力反制，掉头向下。而二手房领域，90 平米及以下面积段产品在 2017 8 月触底后，出现连续上扬态势，且上攻势头迅猛，显示投资性需求或者说刚性需求的潜在动力极其强劲。90 - 144 平米面积段产品在 2017 年 5 月触底后，上扬动力也很强劲，但在进入 2018 年后出现进入平台期迹象，需要继续观察。在新房领域表现日益强劲的 144 平米以上面积段二手房产品，虽然早在 2016 年 12 月就已经触底，但之后一直处在动荡型上升通道，尚未形成明显可以确定的趋势性结果。
天津市2011年以来
各种面积段新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数同比曲线
1、就天津市场新建商品住宅销售价格同比指数变化曲线而言，2016 年 11 月开启的单边下跌行情，经过近一年的调控，在 2017 年 9 月亦出现显著变化，终止了跌跌不休的行情，进入调整期。从整体趋势看，144 平米以上面积段产品已经处于回升期，而另外另种产品在进入 2018 年后，出现翘尾现象，有望结束持续了 13 个月的持续下跌行情。
2、就天津市场二手住宅销售价格同比指数变化曲线而言，2016 年 10 月（中面积段产品）、2016 年 11 月（小面积段产品）和2017 年 1 月分别开启的单边下跌行情，经过本轮的调控，同样在 2017 年 9 月出现积极变化，进入调整期。从整体趋势看，2017 年尚处于向下探底、无法判断何时结束下跌行情的态势，居然在开年的首两月就出现绝地反攻现象，确实有点令人意外。只能说明，巨大的市场潜力在对未来充满期待的背景下，首先在二手市场出手，就看政府这个指挥棒是否允许新房有适度放松了。
3、新建商品住宅中前期涨幅最高的 90 平米及以下面积段产品已经从 2016 年 11 月 130.6 的高点迅速下探，至 2018 年 1 月触底，创下 100.1 这一本轮调控以来的最低记录后呈现触底反弹迹象。至 2018 年 2 月，录得 100.9 的记录，此数据与其统计期内最高纪录相比，降幅为 22.74 %！
4、前期涨幅次高的 90 - 144 平米面积段新建商品住宅也在同一周期内从2016 年 10 月 127.4 的高点迅速下探，至 2017 年 9 月下探速度出现调整，直至 2018 年 1 月创下 98.9 的调控期最低纪录后出现反弹迹象。2018 年 2 月录得 100.1 的数据，与 2016 年10 月的高位数据相比，降幅为 21.43 %。
5、前期涨幅最小的 144 平米以上面积段产品，在 2016 年 11 月 122.9 的高点后亦迅速下探，至 2017 年 9 月开始调整节奏，至 11 月呈现触底反弹结果。至 2018 年 2 月，录得 101.1 的记录。此数据与2016 年 11 月的高位相比，降幅为 17.74 %。
6、就二手住宅销售价格同比指数变化曲线而言，前期涨幅最高的 90 平米及以下面积段产品已经从 2016 年 11 月 127.4 的高点逐步下探，至 2017 年 9 月下探速度出现调整天津房产房价走势，直至 2018 年 1 月创下 98.4 这一本轮调控以来的最低记录后出现反弹迹象。2018 年 2 月，录得 99.7 的数据，与其统计期内最高纪录，即 2016 年 11 月相比，降幅为 21.74 %。
7、前期涨幅次高的 90 - 144 平米面积段产品也在同一周期内从2016 年 10 月 124.7 的高点较快速下探，至 2017 年 9 月下探速度出现调整，直至 2018 年 1 月创下 98.7 的调控期最低纪录后亦出现触底反弹迹象。2018 年 2 月录得的 101.0 的数据，与 2016 年 10 月的高位相比，降幅为 19.01 %。
8、前期涨幅最小的 144 平米以上面积段产品，在 2017 年 1 月 116.7 的高点后快速下探，至 2017 年 9 月出现调整节点，,在 2018 年 1 月出现触底反弹现象，且反弹速度惊人。2018 年 2 月所录 99.7 的数据与2017 年 1 月的高位相比，降幅为 14.57 %。
天津市2011年以来
各种面积段新建商品住宅和二手住宅
销售价格指数与2015年同比曲线
1、新建商品住宅和二手房产品销售价格指数与 2015 年同期相比，天津市场经历严酷的调控政策打压后，市场需求仍未发生变化，还是呈现出投资型市场的典型表现：面积段越小，价格指数越高，反之亦然！
2、至 2018 年 2 月，90 平米及以下面积段新建商品住宅销售价格指数同比 2015 年，升幅为 15.79 %，并显示出继续拉大的趋势。而同期，90 - 144 平米面积段和 144 平米以上面积段产品也分别录得 15.00 % 和 12.62 % 的温和涨幅。目前，中、小面积段产品在继续拉大与 2015 年的差距，而大面积段产品与 2015 年的差距有缩窄迹象。
3、从新房小面积段产品价格在调控期相比 2015 年同比一直上扬的曲线表现看，天津发展商在预售价格审批方面做足了文章，将总价低、市场追捧的小户型产品价格拉高，而将中、大户型产品的价格做低，与政府的均价不得越过控制线的目标博弈的结果，换取调控期尽可能多的市场收益，也是醉了！
4、而二手住宅方面，至 2018 年 1 月，90 平米及以下面积段二手住宅销售价格指数同比 2015 年，仍有16.25 % 的升幅。而同期，90 - 144 平米面积段和 144 平米以上面积段新建商品住宅也分别录得 18.56 % 和 17.15 % 的涨幅。三种产品目前均处在 2018 年 1 月触底、2 月反弹的态势中。
05
遗憾的结尾
1、天津，这个离首都最近的直辖市，在历史上虽然做出过重大贡献，但也许应了那句 “ 天子底下难做人 ” 的古训，许久以来，天津一直扮演着北京的附庸角色，以至于形成 “ 灯下黑 ” 的尴尬局面，甚至还留下做事刻板、极左的深刻烙印。但 2008 年以来，天津的人口净流入却呈现持续而高速上升的态势，在京津冀国家战略发布的同时，天津终于摆脱了过去的阴霾，如黑马一般跳脱出来，让不少人热血奔腾，纷纷通过各种方式表达对这个城市的认可，天津可是赚足了眼球。
过往这个城市相对低迷的地价、房价也在 2016 年出现火箭般的上升态势，让浸淫其中的各方人士大呼过瘾。可惜，滨海新区 2016 年超过浦东新区近 1500 亿元、总量达 10002 亿元的GDP气球，在 2017 年被天津市政府自己刺破天津房产房价走势，注水达 3384 亿的残酷事实，让裸泳的滨海和天津颜面全无！2017 年，天津GDP增速仅为 3.6 %，位列全国倒数第一！倒数第一！！倒数第一啊！！！而且据天津市 2017 年统计公报披露，2017 年，天津市常住人口减少 5.25 万人！
哇塞！天津的GDP在注水，难道一直傲娇的人口数据也在注水？
天津，你还有哪些未曝光的造假数据？索性一次性敞开，放下包袱，重新来过也许还有救！至少，最了解所居住城市发展实情的常住人口，用自己的实际行动，表示了对天津未来的态度，这绝不是一个可有可无的信号！
2、天津的总结，就免了，谁知道数据来源有多少靠谱成分？
可惜了那些被 2016 年的虚高冲昏头脑的发展商，年初唯恐避之不及的土地，比如静海、团泊湖甚至滨海新区，在下半年统统坐上了火箭，以令人无法相信的速度齐齐飙升，抢地大战上演的一塌糊涂！可惜，2017 年 9 月的调控，让美梦成为噩梦，面粉贵过面包的现象比比皆是，之前意气奋发的土地摘牌者，都变成了高位接盘侠（开篇我说的那块地，位于滨海新区中新生态城核心区范围， 2015 年下半年底价摘牌，170 万一亩，楼面均价为 2317 元。到 2016 年 12 月底相邻地块挂牌时，直接摸到起拍价 1036 万元一亩，楼面均价为 14127 元。一年多时间，地价飙升 5.09 倍，最终摘牌企业做的合院产品，政府通过的销售价格连成本都包不住，活生生逼死一个好项目！），在两会再一次定调的当下，这可如何是好？
3、天津的GDP排名，是在剔除 2016 年水分基础上计算的结果，在京津冀国家战略的大背景下，就算天津发展再差，也不至于沦落到倒数第一的地步，如果联想，细思极恐......
4、记得在本轮调控政策发布的当天，天津是连夜赶在帝都之后在全国率先响应的城市，其政策力度比之之后陆续出台政策的不少城市要严厉得多！希望天津不要再走回头路，重新进入 “ 灯下黑 ” 的尴尬境地，那可不是所有人愿意看到的结果！
下篇会分别说说西安、成都市场，最后，响应一位执着粉丝的要求，以广州市场研究结果的发布结束整个系列！敬请读者朋友们期待！欢迎大家批评、指正、点赞、转发，当然更欢迎大家打赏，用行动支持原创哦！
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