最近，君道士关注两个重点：人口和房价。
最新数据显示，去年我国净人口增加48万。
48万是什么概念？ 2019年467万，2020年204万，2021年48万，断崖式下降。
人口问题来得比我们想象的要突然。
2021年全国平均房价将同比上涨2.8%。
纵观全国房价谱，70个大中城市中，43个城市二手房实现房价正增长，27个城市回落至一年前。
房价问题对波动仍然高度敏感。
今天我想和你谈谈房价。文中的这些图片一定要记住收藏。
天津部分地区房价不涨反降
莫君的《夜鸟》一书说，这个世界上所有看似巧合，其实都是有迹可循的。房价呢？那么，过去5年天津房价上涨了多少地区和行业？跌倒了？黑洞？做了一些研究。
道士划定了时间轴。 2017年至2021年，16+区、80个重点行业将被锁定。我们将利用这些数据跟踪各地区、各行业的房价，衡量涨涨跌跌。
2017年至2021年，各区房价逐年变化，基本呈现曲折线。
这里有几个有趣的地方：第一，房价涨幅高的地区要么是核心区，要么是重点开发区。二是和平和武清两大区的房价从2017年到2020年逐年上涨。2021年，受市场低迷影响塘沽房价为什么跌得这么厉害，价格会有所回落，但整体涨幅仍将保持高位。 三、房价大幅下跌的大部分地区都经历了集中暴力发展的高点，然后跌至冰点。其四、部分地区涨跌幅在500元/㎡以内，房价横盘整理。
看完这张图，道士想说，你还觉得天津房价还没起来吗？数据告诉你，15个上涨区，其中7个涨幅超过10%，和平，南开，西青，武清，开发区，滨海高新区，临港。恭喜那些在2017年买下这些区的人。五年过去了，这些区经受住了一波又一波的打击。这里说明一下，临港比较特殊，房价受高地价影响，价格中等。 2017年连续售出3套，均处于溢价状态。当年，和昌鑫进驻天津，以近50%的溢价拿下临港一块土地。自2018年开盘以来，仅售出20套房屋，而2019-2021年将无销售记录，且据说盘面状态为关闭，有待进一步确认。 2019年至2021年，土地市场将无新增土地供应，加之区域发展有限，市场疲软。虽然房价涨了，但不建议买房。
另外，南开是市区买房的首选，西清是市区买房的首选，武清是远郊买房的首选，滨城高- 科技区和开发区优先。
然后是 9 个向下区域。跌幅超过10%的地区有河北区、北辰区、宁河区、东江口岸4个区。其中，北辰区房价近五年以一定比例逐年下降，降幅达14%。该区域经历了两次峰谷循环，房价波动指数可达5星。新挂牌量激增，板材价格暴跌，成交量偏低。看到它上升然后又回落真的很悲惨。
细心的朋友会发现，有些地方的涨跌幅度是相当有限的，后面会讲到。
下面，君道士整理了一份房价表。
如图，左边的红色列表是增加的前10个区域，右边的绿色列表是减少TOP9的区域。
在过去的五年里，我们发现大起大落基本上是明朗的。几个关键点：一、滨海高新区，楼市的一匹快速成长的黑马，房价竟然涨得最厉害，涨幅近30%。 二、每个区域有1-2个反击区域。 三、市区的河东很神奇。城中最倒霉的北辰，以及远郊的宁河，都迅速荒凉，坠落得更猛烈。
80个板块，下跌板块占比超过40%
接下来，看完这篇，你马上就明白你是不是那个守卫了。
陶世军梳理了2017-2021年80个重点行业房价涨幅。
上涨板块多集中在主城区及周边及远郊区的热点地区。有23个，增加了10%。几个关键点：广开板块涨144%，北体院涨67%，奥体涨52%；金钟路大寺板块上涨62%，高村、杨村、商圈分别上涨57%、31%和28%。 %，梅江南涨11%，静海主城涨65%，胡家园涨44%。增幅低于10%的企业有8家：南京路、滨西、宝坻城北、大直谷、机场、南运河、军良城、塘沽湾
没想到，下跌板块占比超过40%。跌幅超过30%的板块有天投、一桥、团泊东、鹿台。 13家跌破10%，其中鲜水谷、新丽、大丈庄跌10%。
直接再强调一点：
1、小市的暂时高潮不会持续太久，所以不能相信也不能期待。
2、适合买这个板块的房子，房价不是唯一的判断指标。上升区不一定适合买房，比如：北闸口。坠落的地方不一定是难以忍受的，比如海角花园。
3、板块轮动效应加强，近五年跑赢大势的板块增长较好。
4、房价波动是常态，买房要擦亮眼睛。
5、竞争性板块房价跌幅较大，如大学城、海角公园、桥北新区、蓟州新城。
6、房地产较弱、配套设施差的地区区域房价不足。
我们来看看涨跌列表。在这里，道士先说两点。房价涨幅高点区集中在主城核心地块稀缺供应板块稀缺，低点区集中在环城混战和郊区的支持。表现不佳的行业。
主城区王船长涨幅最大，涨幅达171%。没有了和平区，没有了南开区，而下降了15%的河北区塘沽房价为什么跌得这么厉害，很神奇。 5年内在该领域交易了2块土地。 楼市活跃度不高，板块地价也不低。楼面均价15686元/㎡。可以说，房价的波动不是连续的。增长不是连续的，广开、北体院、大吉也属于这种情况。
在衰落部分，简单谈谈天拓、莘庄和大学城。天投，主城区一个比较奇特的板块，该板块的项目房价梯度阴阳两面，可以细化。大学城，火爆板块的主力补给区，从蓝海到红海只用了几年时间。莘庄，2021年可以称为行业的秋天。房价将回到解放前，跌幅减半，将直接重塑板块乃至整个津南房价价值。
上升或下降500元/㎡以内的黑洞面积
来吧，收回主题，这一次，道君将定义：房价黑洞区。
什么是黑洞区域？
即价格涨跌幅在500元/㎡以内，基本维持盘整。
在这张图片中，上升、下降和黑洞板块一目了然。
2017-2021天津房价黑洞区，不包括新晋板块国展西区，共有15个黑洞。宜兴港、滨海高新区（西青）、小站、宝坻城南、金滨大道、翠富新村、团坡西、张家窝中北镇西青路、东丽湖、北塘、瑞景思村店，双杰。早些年这些行业的买家并没有跑赢大势。
我们发现，房价黑洞区大多集中在市区和远郊。典型的例子有中北镇、东丽湖和张家窝。近五年来，这些地区的房价整体波动不大，其中部分多为成熟板块：中北镇、东丽湖，尤其是东丽湖，上涨空间有限。
其实不管你看现在的天津还是五年前的天津，价值区域都是一样的。
逻辑相同，但上升时间不同。
坠落区和板块也有共性，黑洞区也有其特殊性。
最后，关于房价上涨、下跌或稳定。
这是一个宏观、全面的开销指标。
不妨看看城市经济、行业发展、就业活力、消费水平、生活配套。
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