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生态城起步区想改善该如何选房?

发布日期:2022-05-28T10:31:25 浏览次数:199 作者:生态城

摘要:起步区目前最热门的两个楼盘,龙湖双珑原著和远洋万和府,一个是叠拼加洋房,一个是纯洋房社区。其实还有两个楼盘,一个不做广告,一个不做渠道,所以不是生态城以及附近的人,听说的比较少,尤其外地来的客户朋友,

起步区目前最热门的两个楼盘,龙湖双珑原著和远洋万和府,一个是叠拼加洋房,一个是纯洋房社区。其实还有两个楼盘,一个不做广告,一个不做渠道,所以不是生态城以及附近的人,听说的比较少,尤其外地来的客户朋友,不怎么认这两个楼盘,吉宝的澜岸铭苑和格调的菁园。

他们推荐板块的模式就是交通配套教育,再加政策扶持和大环境和拍地的一些事情,这样选出来的楼盘可以投资,但是对于改善和刚需来说,屁用没有。

而现在这个市场,就现在,房产投资还是不具备价值的,那你为啥要听他的买。

而且,真正你想买的板块,和你工作息息相关的楼盘,可能这个大v这辈子也就在地图上猫过两眼,那你为啥要听他的。

生态城

我们用三段论来说的话就是这样的

当前形式投资楼盘是不合适的

那些大v推的楼盘都是投资属性的

所以他推的楼盘不适合买。

所以我们耐心一点,来看看花两三百万买套住的舒服的房子,应该怎么选。

叠拼产品现在整个生态城以140平米左右为例,大概价格在230到280之间,这就是我个人给出的一个区间,这个价格,多一平米院子,多一平米地下室,都是你的福利。

买叠拼不要太考虑地理位置,如果你一直纠结地理位置,不够繁华,说明你的心态你的购买力真的不在叠拼这个层面,这种既要又要的心态建议回去好好梳理一下自己的购房需求,当你决定买别墅的时候,你就确定你和你的另一半以及孩子是否喜欢独处,错峰出行,能够和世界上80%的人不一样。

很多人还是不确定自己适合不适合买别墅,那我给你出个题,周六日的黄金时间,你在万达,会不会选择排队等号吃饭,如果回答会,那么别墅不太适合你,如果回答不仅会,而且看到人多还很兴奋和激动,那你彻底告别别墅了,如果排队一个多小时还不累,那你真的不要再动这个心思了。

当然了我拿叠拼说事,很多人说你是不是没见过市面,一个破叠拼让你整这么大优越感,倒不是优越感,见微知著,这是一种生活方式的改变,从叠拼到独栋的过程,就是一个人雕琢自己改变自己对世界的认知,改变自己的生活方式的过程。

所以你问我某湖的叠拼能不能买,我告诉你,每个盘的产品着力点不同,那个位置最适合做的产品是洋房,做叠拼就上不去下不来了,因为位置相对生态岛要好一些,而好的位置溢价大概三十万左右,买叠拼的人,绝大多数在乎位置但绝不是很在乎位置,但是你问问龙湖的团队,卖和生态岛一个价格,他们甘心吗?那不是把投资部的脸给打了嘛。

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不要说动漫园了,一社区吉宝的澜岸名苑,400万的联排,这价格都不香啊,现在有些特价到380了?还是产品定位问题,毕竟这个房地产开发都有周期,三年前拿地的时候,你告诉投资总监说,今年恒大要崩,他信你个鬼。

为啥万科的亮哥就能提前过苦日子,因为万科数据反馈做的好啊,市调好啊,客户压力测试做的足啊,一遍又一遍的折腾客户做压力测试,他们预估的去化率就是准,产品定位就是准,这个就是公司运作细节的事情了。

如果你有300万的预算,你不买龙湖的上叠你买哪儿,你去远洋,买那个一楼,同等面积地下室,挑空5.2米,做两层妥妥的干出来150平米,什么没概念?

海纳府在18年的时候有在卖楼120平米,带同等面积地下室的洋房,挑高2.8米,卖价300万左右。

远洋这个,起步区,140平,两层地下室,300多点,这么一比,哎呦好像不错哦。

万科锦庐一楼带同等面积地下室140平米,带一个十几平米的小院子的二手房市场价是多少呢?巅峰时期是565万的成交价,现在大概400左右。

如果你拿三百多万在生态城买一个没院子没地下室的上叠,我觉得你可能没睡醒。

如果你是预算200多一些,那就可以考虑龙湖的118 的洋房了,这个产品目前在市面上就没什么竞争对手,生态岛联发的135平和海纳府120平都卖完了,格调只有大户型。

房住不炒的大前提下,我只说生态城啊,200万上下的购房人是一个断层,想来开发商也是摸的透透的,要不就到了180万以下,要不就做到230万以上,因为这类客户大多数都是首次改善,夫妻名下可能就是一套房,二手房库存量居高不下,自有住房实在不太好腾挪。

现在有客户咨询我说我想先把房子卖掉,然后凑个六成首付,你给我推荐买哪里,我说我推荐你先卖房子,确实不那么容易。

有些动脑子的客户就跟我讲了,二手房现在价格这么低,我买个二手他不香吗?

那我今天把生态城二手房现状给大家说说,你就明白为啥中介都疯狂的推一手房了,你可能心里骂我,不就是恰饭吗,一手房赚的多嘛,屁股歪的不行,其实不然,这是市场博弈的结果。

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不管是大区域也好,小区域也罢,都会优胜劣汰产生核心资产,优质资产,就像一个50人的班级,就算你不安排班长,也会有几个优秀的人站出来,组织大家,生态城这个板块亦如此。

中新生态城经历了十几年的大发展,现在的城市界面如此吸引人,但是大家还记得八九年前,生态城第一批房子吗?你能不能想象到开发商当年是啥心态?

其实当年在天津周边有七八个叫得上名号的像样子的有点噱头的居住区,比如东丽湖万科城,团泊湖,海教园,宝坻北辰,环外多的是,zf做这么多新城就跟养蛊一样,先划出来,给点支持力度,起来就起来了,起不来也无所谓,下一任来了就再找块地划一片。

所以对于一个全国到处都在搞开发的公司而言,10年前的生态城只能算公司里的小项目,搞一搞看看效果,好了就遍地开花,实在不行就三十六计走为上。

当初做市调定位的人群,两类人,喜欢城市界面偏向于人与自然和谐相处的客户,以及开发区买不起的客户,第一类人是真的喜欢这里,就喜欢围着静湖跑步,钓鱼,带孩子去野地里玩,骑摩托车。第二类客户是生活所迫,环境不环境的,城市界面啥的,当真是无所谓,配套不全倒是挺头疼的。

所以为了照顾到这两类人的感受,但是真正为了环境的人又能有多少,毕竟生活所迫的在多数,所以房子盖的质量很差,定价比较便宜。

十年过去了,那些当年随便拉大旗扯虎皮盖的房子,就无处遁形了,生态城配套慢慢起来的时候,有些开发区的客户开始考虑这里,那么这个时候生态城的客户群体就发生了变化,1617年是一个分水岭,后来再盖的房子,态度认真了许多,开始着重建筑感受和体验,低价捡便宜的策略肯定是糊弄不了了。

所以,房住不炒这个大背景是啥?翻译过来就是潮水褪去啊,有几个裸泳的太正常了,这种房子,起步区只要12000到13000左右,便宜是真便宜,但是除了便宜有很多毛病。

差别大到什么程度呢?就是每次客户说看二手房,我就认真带着看,看了两天十几二十套,微信步数天天破万,最后一天了客户说,哎呀感觉不是很满意啊,怎么好的二手洋房还要一万八九呢,也没怎么便宜啊,还有没有别的好点的,我说有新房也可以看看,孩子转学晚点来就行。

去完售楼部,回家一考虑,过几天就把新房定了,这种事情发生了不是一次两次了,后来大伙就直接带客户看新房了,



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