近期，道士君关注两个焦点：人口、房价。
最新数据公布，去年我国净增人口为48万。
48万是什么概念？2019年467万，2020年204万，2021年48万，断崖式的下滑。
人口问题，来得比我们想象中更突然。
2021年全国平均房价同比上涨2.8%。
看全国房价谱，70个大中城市中，43个城市二手房价格实现正增长，27城跌回一年前。
房价问题，涨跌依旧高度敏感。
今儿和大家聊聊房价问题。文中这几张图，一定要记得收藏。
天津个别区域房价不涨反跌
莫峻《夜鸟》书中有言，这世上一切的看似巧合，其实都有迹可循。那么房价呢？由此，道士君对天津5年来到底有多少区域、板块房价涨了？跌了？黑洞了？进行了一番研究。
道士君圈定了一下时间轴线，2017-2021年，锁定16+个区，80个重点板块，我们用数据追踪一下区域及板块房价，测算一下涨额及涨幅。
从各区2017-2021年房价逐年变化，基本呈现波折线。
这里面有几个有趣的地方：其一，房价涨幅高的区或为核心区或为重点发展区。其二，和平、武清两大区2017-2020年房价逐年攀升，2021年受行情下行等影响，价格有所回落，但整体保持高涨幅。其三、房价降幅大的区域多是经历过集中猛烈发展的高点，后降至冰点。其四、部分区上涨下跌在500元/㎡以内，房价横盘。
看完这张图，道士君想说，你还觉得天津房价没涨吗？数据告诉你，上涨区达到15个，其中涨幅超10%有7个，和平、南开、西青、武清、开发区、滨海高新区、临港。恭喜2017年买了这几个区的人，经过5年时间，这些区抗住了一波又一波的打击。这里说明一下，临港特殊，房价受高地价影响，扛价中。2017年连续成交3宗宅地，且均是溢价成交，那一年，和昌新进天津，溢价近50%拿下临港一宗地，2018年开盘至今仅卖了20套房子，且2019-2021年无销售记录，据说封盘状态，待进一步确认。2019-2021年土地市场无新增供应土地，加之区域发展受限，市场出现疲软状态。虽说价格涨了，但买房不建议。
除此之外，市区改善买房首看南开，环城买房首选西青，远郊置业盯紧武清，滨城高新区、开发区优选。
接着下跌区9个。下跌比例超过10%的有4个，河北区、北辰区、宁河区、东疆港。其中北辰区，这5年来房价以一定比例逐年下滑天津军粮城房价，下跌了14%。这个区经历了两段从波峰-波谷的周期，房价波动指数，可达5星。新盘激增、板块价格跳水、成交又没量。真是眼看它涨起来，眼看它跌回来，惨兮兮。
细心的朋友会发现，有一些区域上涨下跌的幅度相当有限，这一点后面展开说。
下面，道士君整了一个房价涨跌榜单。
如图，左边红榜里是涨幅TOP10区域，右边绿榜是跌幅TOP9区域。
过去五年，我们发现，涨跌基本还是清晰的，几个关键点：一、滨海高新区，一匹楼市快速成长的黑马，房价涨幅竟然最厉害，涨幅近30%。二、各区都有1-2个抗打的区。三、市区的河东很魔幻，环城最可惜的北辰，远郊宁河急速落寞，跌的比较猛。
80个板块，下跌板块占比超40%
接下来，看完这个，你就会立刻明白，你到底是不是属于站岗的那一个。
道士君梳理了80个重点板块2017-2021年房价涨额及涨幅。
上涨板块多集中在主城及环城、远郊热点板块。涨幅在10%的有23个。重点说几个：广开板块上涨144%，体院北上涨67%，奥体上涨52%；金钟公路大寺板块上涨62%、高村、杨村、商务区分别上涨57%、31%、28%、梅江南上涨11%、静海主城上涨65%、胡家园上涨44%。涨幅比例在10%以下的有8个：南京路、宾西、宝坻城北、大直沽、空港、南运河、军粮城、塘沽湾。
万万没想到，下跌板块占比竟超40%。下跌30%以上的板块天拖、一号桥、团泊东、芦台。下跌幅度10%以下有13个，其中跌幅10%的为咸水沽、新立、大张庄。
直接再亮观点：
1、小市场的一时高潮，撑不了太久，不可不信、不可期。
2、适不适合在这个板块买房，房价不是唯一评判指标。上涨的区域不一定适合买房，比如：北闸口。下跌的区域不一定不能买，比如海教园。
3、板块轮动效应加强，5年来跑赢大势的板块成长性较好。
4、房价波动是常态，买房选板块要擦亮眼。
5、竞争激烈的板块，房价下跌的可能性较大，比如大学城、海教园、桥北新区、蓟州新城。
6、板块兑现力较弱、配套差的区域房价支撑力不足。
再到涨跌幅榜单，这里道士君先说两点天津军粮城房价，房价涨幅的高点区集中在主城核心且地块稀缺上供板块，跌幅的低位区集中在环城混战、远郊配套兑现力差的板块。
主城区上涨力度最大的板块为王串场，涨幅高达171%。没有再和平区，没有再南开区，在跌幅15%的河北区，很魔幻。这个板块5年期间就成交了2宗地。楼市活跃度并不高，板块地价并不低，平均楼面价15686元/㎡，可以说房价的涨幅波动不连续。涨幅不连续，广开、体院北、大寺也属于这类情况。
跌幅板块里，简单谈谈天拖、辛庄和大学城。天拖，主城区里比较怪的一个板块，板块内项目房价梯度阴阳两重，可细品。大学城，热点板块中供应成交量的主力区，从蓝海到红海也不过几年时间。辛庄，2021年可称之为该板块沦陷的一年，房价一下回到解放前，腰斩式的下滑，直接重塑了板块乃至整个津南房价价值。
上涨跌幅在500元/㎡以内的黑洞区域
来，扣回主题，这一次，道士君下个定义：房价黑洞区。
何为黑洞区？
即房价涨跌额在500元/㎡ 以内的区域，基本保持盘整。
这一张图，上涨、下跌、黑洞板块一目了然。
2017-2021年天津房价黑洞区，刨除新晋板块国展西之外，一共15个。宜兴埠、滨海高新区（西青）、小站、宝坻城南、津滨大道、翠阜新村、团泊西、西青道、中北镇、张家窝、东丽湖、北塘、泗村店、瑞景、双街。早年在这些板块的买房人，没跑赢大势。
我们发现房价黑洞区多集中在环城及远郊板块。典型如中北镇、东丽湖、张家窝。这5年来，这些区域房价整体波动不大，有的多为发展成熟的板块：中北镇、东丽湖，尤其东丽湖，向上成长的空间很有限。
其实，你不管是站在当下的天津来看，还是复盘5年的天津，价值区域是一致的。
逻辑是不变的，只不过是上涨的时间不同而已。
下跌的区域及板块也是有共性的，黑洞区也有它的特殊性。
最后，关于房价上涨、下跌、还是盘稳。
这是一个宏观的、全面的、俯视性的指标。
你不妨再看看城市经济、板块发展、就业活力、消费层级、生活配套。
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