8月份天津市场几乎是最艰难的一个月份，但是月底接踵而至的新政让8月份数据变得无足轻重，市场普遍关注的是：：接下来的市场会是何种模样?
上周末天津二手房受新政刺激利好，周末俩天成交了491套，很有些热闹的局面，新增挂牌房源量也有了明显起色，好几天维持在1200套以上。但是上个周末，成交量只有392套，有人说成交量低因为下雨了。
从克而瑞的监控数据来看，除了市区项目外，环城、远郊、滨海的到访量与成交量都维持了一定的热度，但是这个热度能持续多久?恐怕并不好说。按照秘密君整理了历次调控政策的药效时间，一般情况下，政策落地后销售情况的完全好转出现在2-3个月之后，3-4个月之后会出现房价指数的具体体现。所以现在讨论火爆的也好，药效见底的也好，都早了些。但是这一波很多二三线城市自身已经没有了房价抬升的动力，需要一线与强二线城市的火爆来进一步刺激加速却是真的。所以，讨论政策效果咱们眼光略微放长远些。
8月份天津成交商品住宅56万平方米，环比下滑了3.4%，同比下滑24.6%，全市整体房价同比上涨了2.1%，到了17333元/平方米的水平，但是狭义库存已经有1343万/平方米，即使是好的年份也足够一年消化了，如果按照最近1年的销售水平看，去化周期达到了16.2个月。
和平在翰林公馆与中海和平之门之后，主力在售项目寥寥，8月份没有任何新的网签数据，因此呈现无房价的态势。但是翰林卖学区的商业产品40多米卖400多万，大沽北路上格调囤了一批小户型学区房，价格估计少说也得7万起步。今天跟贝爷聊天说：这种事儿到底它正常么?
南开在2021年以前绝对是供应决定成交，因为供应少，而且天拖与核心区供应呈现两极分化态势，让很多人望而兴叹，但是今年在河西炒无可炒之后，南开进入了白热化竞争阶段，除了老城厢是因为公寓产品海河公馆带动均价失真之外，其余板块基本上是反馈了价格全貌。学府板块与海光寺是新规，广开是2022年豪宅集中区，未来的竞争主要集中在学府板块与长虹公园、嘉陵道的厮杀，天拖板块4.1万的均价要不要继续挺着，也是个问题。
如果不懂河西，那就不懂天津楼市，河西将城市核心区高端、资源占有型高端、学区房都玩儿的明明白白。均价也是一路长红，但是，河西的问题也日益凸显：学区房的号召力空前下降，梅江富人区遭遇核心区高端项目的分流，下一步靠什么说服客户，这是个问题!
河东是市内六区的流量型板块，因为买不起河西南开的可以来河东买，买得起环外高价项目的也可以来河东买了，实话说我一直以为是相对健康的区域市场。唯一的不健康就是河东的城市面貌跟不上现代城市发展。所以目前天花板价格大直沽也就是在龙湖的带动下上升到了3.8万/平方米。一号桥、二号桥、太阳城作为城市入门项目均价甚至能低至2.5以下，就这个价格来说，真心没必要砸锅卖铁冲河西的。
相比于河东还能够借势河西价格高收一波河西挤出的外溢客户，河北是真心纯纯的依赖地缘客户，成交量低迷不说，价格实现也非常感人，区域标杆项目也就是西派国印，已经现房销售，但是洋房只能捂着，因为开出来就是赔钱，一个国企是断然不可以接受的。而南口路作为唯一能走动流量的区域均价2.9万元/平方米。如果是自住，真心可以考虑天房的御河桃源与北宁公园，毕竟均价2.3现房比买个环城强太多了。
红桥只有俩类项目能有销量，一类是城市入门级项目，均价2万以下的春风景里直接抢了一批环城项目的客户，另一类就是卖给南开人的云麓公馆，直接将芥园道的价格拉到了4.2万。
西青区的魄力值得点赞，率先打出了购房补贴4万的政策，掐指一算相当于2个点了，作为传统的环城外溢热点流量片区，西青今年除了侯台项目主打居住环境与居住品质改善可圈可点之外，梅江南项目基本尾声，李七庄与大学城也没有了当年的风范，政策能不能推动外地客户进入天津楼市，一个指标区域是武清，另外一个就是西青。
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