更重要的是,从青岛目前的去库存和去库存周期来看,房价的下跌仍然没有结束的迹象。
目前,青岛狭义商品房存量2525万平方米,居全国首位。到 6 月底,脱化学周期已攀升至 21 个月。
在此背景下天津房价分布图2020,青岛也开启了自下而上的模式。但与其他中心城市相比,青岛只是放宽了购销限制,下调了利率,显得格外谨慎。
6月初,青岛高新区、城阳区、西海岸新区限购开放,解除限购。
根据青岛原限购政策,限购区域为市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区(西海岸新区)、城阳区(含高新区)。
调整后,青岛市限购范围缩小至市南区、市北区、李沧区、崂山区,王各庄街除外。即只限制核心城区,其余全部放行。
在此次限购放宽下,加之青岛部分区已将卖房任务下达街道办事处并纳入考核,青岛新房成交量6月迎来爆发式增长。
6月青岛新房单月售出26262套,实力支柱。
不过,如本期上文所述,在近期楼市热门话题的影响下,原本突然回升的成交量戛然而止,潜在的购房需求继续观望。
这反映在青岛楼市,7月份的交易量再次低迷。
从周成交量可以看出,6月份快速上涨,7月份的第一周天津房价分布图2020,成交量又回到了5月初的水平。
这是青岛再次出手救市的根本原因。但是,单纯放宽限售显然起不到效果,反而会弄巧成拙,导致投资者上市、离场。
杭州、成都、苏州、南京等城市相继出台限售令,导致二手房房源数量激增,这是过去的教训。
03 |差异化青岛楼市
房地产进入黑铁时代。黑铁时代的两大特点是:
首先,差异化。城市与城市有差异,城市内部也有差异。
第二,楼市早已过了春风马蹄病的时代。买房再也闭不上眼,需要仔细甄别。
从这两点看青岛楼市,虽然青岛整体库存居全国第一,房价继续下跌,但调整压力主要集中在周边地区。
从青岛的人口分布来看,2020年青岛市常住人口已成功突破1000万。这1000万人口大部分在外围地区,但人口密度,核心三区(市南区) 、市北区、李沧区)最高。
核心三区常住人口232.0800万,占青岛总人口的23%,但三区面积仅192平方公里,占< @1.青岛总面积的7%。也就是说,青岛近四分之一的人口集中在青岛不到2%的面积上。
这导致核心区人口密度超标。市北区每平方公里<@1.74万人,居各区之首。市南区人口密度<@1.74万。每平方公里人口,排名第二,李沧区第三,但每平方公里不到万人。
周边地区中,城阳区和崂山区人口密度次之,西海岸新区、即墨区、平度市、胶州市、莱西市每平方公里不到1000人。
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数据:青岛市统计局
再看脱化周期,青岛脱化周期超过21个月,其中莱西市脱化周期最高,长达28.42个月,远远超过住建部规定的12个月保障警戒线。
西海岸新区(黄岛区)、胶州市、城阳区、崂山区均超过12个月。
三个核心区中的市北区略超警戒线,13.72个月,而市南区和李沧区均不足12个月,李沧区只有7.99月,是所有区中最短的。
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