价格拉锯战每天上演。
昨晚，融侨南站区1.36万平米洋房再次惊艳楼市。
不得不承认，天津的一些房价很便宜。
不过，我不敢便宜买，因为我心里没有底。
事实上，现阶段真的无法预测哪个是“底部”。
因为开发商“降救命价”不合理，所有地价、成本和盈利模式都崩溃了。
模型失败，但必须有一个参考框架来判断价格是否合适。
至少我心里有个数字，现在各个板块的正常价格应该是多少？
简单地说，看看这个关键指标。
与谁竞争的代价是什么？
人口？价格？政策？父亲说大众有道理，母亲说母亲有道理。
每个维度都可以自圆其说，但似乎很难有绝对的说服力。
房价归根结底是一种货币效应。
一个城市聚集的钱越多，它就越能维持稳定楼市。
手中的钱最终决定了房价的高低和对楼市的支持。
因此，关注一个指标就足够了：本外币存款余额。
比如，为什么杭州的房价这么猛？
根本原因在于，2020年末杭州本外币存款余额5.4万亿，总量仅次于一线城市。
与2019年相比增长20%，增速仅次于深圳。
目前，天津部分房价已经回到2016年上半年，甚至2015年。
让我们回到最后一个 楼市 周期的开始——2015 年底。
2015年末，天津本外币存款余额2.8万亿。
2021年（截至9月），这个数字是3.5万亿，增长了25%。
房价可以跟上本外币存款余额的增长速度。
也就是说，目前房价在2015年底的基础上上涨25%是正常的。
如果你同意这个逻辑，你可以继续往下看。
天津每个板块的地块价值，具体价值是多少。
首先要说明的是，本外币存款增速所衍生的地块价值，是建立在板块没有跳涨的前提下的。
也就是说，这几年没有大的建设，地价也没有飙升。
如今，许多行业的地块价值远高于推断的地块价值。
比如市区、西青、东丽等核心板块，6年后价值升级。
这也是核心区的马太效应。
西青区
梅江洋房2.70,000/平方米，大寺洋房1.950,000/平方米，这些是估计值。
现在在售新的价格比这个要高。
精武镇大南河平房2.20000/平方米。
Yishu的Moët 1.70,000/㎡，有点超卖。
张家窝平房1.35万/平方米。
融侨方园1.360,000/sqm 平房非常接近合理价值。
中北镇独立屋1.8万/平方米，高层1.4万/平方米。
这个价格显然是回不去了。几年来，中北镇不断建设，写字楼、商业中心、地段价值不断提升。
津南区
鲜水谷高层10000/平方米。
现在富力另一城在这个价位，新城和幸福8500元/平方米，跌不下去了。
莘庄小高层1.35万/平方米。
津南悦府1.20000/平方米，低于合理值。
所以一周可以卖出140台，这个价格会一直持续到年底。
八里台洋房9200元/平方米。
奥园鲁豫公园和嘉泰翰林书院现在基本都是这个水平。
双岗楼1.78万/平方米。
盘子里只有一个新盘子，天房临里公园，还没有开张。
田家湖高层6600元/平方米。
之前星耀五洲最低价6900元/平方米。如果还有的话天津房价如何定价，可以考虑。
北辰区
大张庄7700元/平方米。
现在价格刚刚好，中梁金门首府7500元/平方米，新城越君风华也同步出价。
瑞景高层1.9万/平方米，衍生小高层2.09万/平方米。
但现在的价格更加无情。
此前融创御景臣学院开工为1.65万/平方米，现在中骏金地瑞景湾首开价为1.59万/平方米，还附带精装。
价格明显低于合理值，北部的房价正在下降。
南仓高层1.4万/平方米。
永祥大厦一周前就认出了优惠炸弹，高层1.6万/平方米。
铁东北路洋房1.87万/平方米。
显然，现在也超卖了，绿地新丽北苑精装房5万/平米起。
北辰正荣府精装房1.38万/平方米，基本清盘。
东丽区
城林路高层1.47万/平方米天津房价如何定价，小高层1.6万/平方米是一个合理的值。
东丽湖高层8700元/平方米。
三元英化县拿出了7500的高楼价和甩卖价。
华明镇高层1.06万/平方米。
显然，这个价格现在“不切实际”。
花名镇有点特别。一方面，新房 的供应量近年来一直很低。另一方面，机场的价格偏高，吃完机场的溢价就够了，所以房价是有支撑的。
金滨大道平房1.83万/平方米。
东方和府目前小高层1.9万/平方米。
新丽洋房1.8万/平方米。
现在2万/平方米，十个人有九个人觉得贵，但他们只是吃地理和收藏佛经。
南开区，河西区
和平不在讨论范围内，学区价值过高，地段价值变形。
南开和河西不适用这个逻辑，这两个区完全是在完善市场。
提升楼盘的定价，地段的价值只是基础，还要锚定产品和品牌的溢价。
更何况，2016、2017年南开地价一路飙升，房价再创新高。
注定只做豪宅，追求不划算。
河东区
河东海河沿岸高层3万/平方米。
中交春鹰海河精装3.50,000/平方米，如有特价，价格合理。
金滨大道住宅2.20,000/平方米，太阳城高层1.750,000/平方米。
这两个板块近年也在建设中，地段价值上涨，回不去这个水平了。
河北区
海河沿岸高层3万/平方米。
客观地说，现在海河沿岸精装书的价格在3.6万/平方米左右，真的是走不掉了。
建昌路天台路高层20000/平方米。
目前建昌路春和人居的高位成交价仅为2万/平方米。
中铁建华于津县高层销售2.50,000/平方米。还有很长的路要走。
红桥区
嘉源里高层1.9万/平方米。
有楼盘1.73万/平方米的房价太疯狂了。
泰达城已经是红桥的核心板块，地段价值不断增长。
西站2.50000/平方米比较合理。
西峪庄待售土地预计楼面价1.60,000/平方米。
如果你是刚需的高层，房价会2.50000/平方米，但改善方案另当别论。
用本外币存款余额的增长率来衡量房价的合理性是目前唯一能找到的纯粹客观的参考框架。
总的来说，它适用于绝大多数行业，确实存在低于该行业合理价值的房价。
在这个阶段买房需要不同于常人的勇气。
别人说一万字“太合适”的时候，还不如心里有个秤。
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