北京楼市今年真惨！
即使监管不放松，也曾两次受到疫情黑天鹅的影响，这是万万没想到的。
据中原地产分析师张大伟介绍，今年1月份北京市场相对平稳。 2、3月份受疫情影响，交易量极度萎缩。 4月份，市场逐渐恢复正常。 5月份，有一个非常明显的小春市。 6月上半月，二手房高位运行，新房供应井喷。
希望市场好转，加速去库存。
但没想到的是，市场又因为疫情再次陷入低迷。
开发商和中介都哭了。只有购房者笑了。
今年上半年，北京二手房成交量创六年来最低，仅有6.5万套，不到上半年的一半2016.
（北京中原地产数据）
新房市场也处于库存顶端，库存达到8.76万台的历史峰值，同比增长29%。
上半年，新房仅售出1.7万台。
与2019年同期相比，新房成交均价从5.48万/平方米下降到5.07万/平方米，下降8 %。
其中很大一部分仍仅限于竞争。
截至7月28日，北京限定赛共供应7.92万台，售出3.97万台，还有3.94万台库存。
也就是说，在8.760,000个库存房屋中，有限竞争房屋占3.940,000。
那么有多少限价？
估计未来大约有30,000到40,000台等待进入市场。
去年只售出2万台，今年的2.5万台应该不是问题。
因此，未来有待消化的限量竞品总数约为7万或8万套。如果2.一年卖出5万台，需要三年时间才能完全消化，也就是2022年底。
但是，北京的竞争受限房市场差异很大。五环内的项目卖得很快，而五环外的项目卖得不好。这个消化周期肯定会更长，只能慢慢卖。 ，以后的开发者就不会这么着急了。
在 2017 年北京监管后的三年里，大部分出售的土地仅限于竞争性住房。
但今年以来，北京很少出卖土地，竞争有限！截至目前，北京仅售出4块限价房用地。
如果疫情不再出现，北京开发商应该期待明年。毕竟，今年已经开始大规模出售非限制性住房用地了。
以下限量竞拍房也少售一房，永远售罄。
据中原地产统计，2020年共成交34块商品房地块，其中28块不限价，未来7块待上市地块全部不限价价格。
2018年只有1块土地没有价格限制，2019年14块，今年到目前为止28块。
以最近在北京出售的两块土地为例。德瓦窑位于北京西四环和西五环之间。离地铁站很近，位置很好。
一块土地吸引了8家房地产公司和财团抢地，10万平方米天津房价下跌的预兆，最后44轮拍卖以26.5%的溢价出售，土地总价为48亿元，楼面价46588元/平方米。
另外一块地，12万平方米，以29.6亿成交，溢价率18.26%，楼面价43868元/平方米。
而老的二手房大约在50,000-60,000/平方米。
按照地价成本，新房如果没有限价，必须卖到六万或七万元以上。
万科中粮假日风景从这里一个地铁站，2007年的房子，2房99平方米，从2017年3月和4月的最高价，8.20,000/平方米，下降到目前价格6.50000，跌幅约20%。
据张大伟介绍，这三年北京的房价已经血本无归了。许多房屋下跌了 30%，公寓下跌了 60%。这个我没去现场调查，也不知道是不是摔得这么厉害。
但房价应该会下降 20%。
虽然北京没有放松调控政策，但从今年北京土地市场松动的迹象来看，政府也有意稳定市场。
因为我知道五环以外的竞争性住房供过于求，需要去库存，而五环内的商品房供不应求，所以我不能总是违反市场规则.
但北京作为首都，聚集了全国最多的资金流，不敢放松管控政策。一旦放宽，必将迎来报复性房价反弹。
就像深圳一样，稍微放宽豪宅税，房价就会暴涨。虽然北京目前的库存量很大，不会马上暴涨，但只要监管放松，被压抑的需求一定会释放出来，北京的成交量肯定会暴增，北京肯定不敢冒险放松监管。
所以我觉得北京调控的方向确实调整了，就是从过去三年打压房价，到今年放地卖地，开始去库存，稳市场，但不刺激市场。
因为土地市场的激活，一些地段好的项目确实可以激活天津房价下跌的预兆，只要稍微溢价。楼市.
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